서울동부지방법원 2025타경52260. 송파구 거여동 아피체 1층117호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 일반음식점이지만 현황은 공실로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사엠케이식품이며, 2024.06.20 거래가액 1,386,715,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 평택축산업협동조합 명의 채권최고액 3,360,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준권리 이후에는 하나은행·기술보증기금·중소벤처기업진흥공단·수협은행·농림수산업자 신용보증기금·중소기업은행·근로복지공단 등의 가압류와 국가·국민건강보험공단·송파구 등의 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어, 등기상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52260 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층117호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사엠케이식품 |
| 소유권 취득 | 2024.06.20 · 거래가액 1,386,715,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,330,000,000원 / 1,330,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택축산업협동조합 / 2,866,718,880원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 소멸
핵심은 2024.06.20 을구 1번 평택축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,360,000,000원이고, 117호와 함께 아피체 1층118호·119호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정된 주식회사해몽푸드 근저당권은 2025.11.26 말소됐고, 이에 대한 기술보증기금 가처분도 이미 말소됐습니다. 나머지 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대 상태 — 현황 공실
감정평가서상 이 호실은 공부상 일반음식점으로 등재돼 있으나 현황 공실 상태로 조사됐습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 다시 대조해 실제 점유자가 없는지 확인하는 것이 좋습니다.
③ 가격 — 신건 1,330,000,000원, 실거래 비교 없음
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,330,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 자료는 확인되지 않아, 이 가격이 최근 시장가격보다 저렴한지 비싼지 단정할 근거가 없습니다. 따라서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
참고할 수 있는 가격 이력은 소유자의 2024.06.20 취득 거래가액 1,386,715,000원입니다. 다만 이는 현재의 최근 실거래 시세를 대신하는 자료가 아니므로, 현재 최저가 1,330,000,000원을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,330,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,700,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 평택축산업협동조합 | 3,360,000,000원 | 1,314,300,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 140,874,240원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 기술보증기금 | 1,092,250,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 96,545,152원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 수협은행 | 42,545,400원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 | 145,193,226원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 중소기업은행 | 836,371,458원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 190,200,117원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 근로복지공단 | 19,500,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 5,923,479,593원, 채권자 배당액은 1,314,300,000원, 미배당은 4,609,179,593원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 동일
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,330,000,000원 | 1,314,300,000원 | 4,609,179,593원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,064,000,000원 | 1,050,960,000원 | 4,872,519,593원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 851,200,000원 | 840,288,000원 | 5,083,191,593원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 낙찰가 하락이 숨은 인수금으로 상쇄되는 구조는 아닙니다. 다만 가격 자체의 적정성은 실거래·임대수익 자료 없이 판단할 수 없으므로 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울거원초등학교 남서측 인근이며, 주변에 아파트 단지·오피스텔·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철 5호선 거여역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점이나 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층·지상15층, 사용승인일은 2023.08.28입니다.
- 도로. 서측 위례서로 약 40미터, 동측 위례송파로3길 약 15미터, 북측 보행자도로 약 10미터에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 평지·정방형·상업용입니다.
- 토지. 토지면적 2,000.1㎡, 공시지가 8,252,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 감정평가서상 공실이지만 임대관계는 미상으로 표시돼 있으므로 실제 점유 여부를 확인하세요.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 채권자 실수령액이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 평택축산업협동조합 근저당권은 아피체 1층118호·119호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 인근 동일 용도·동일 층 상가의 거래사례와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 신건 가격 주의. 현재 최저가 1,330,000,000원은 아직 한 번도 유찰되지 않은 감정가 100%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2024.06.20 평택축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현황도 공실로 조사돼 있습니다. 반면 가격 측면에서는 현재가가 감정가와 같은 1,330,000,000원의 신건인데 비교 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 추가 검증으로 보는 것이 맞습니다. 근린시설 특성상 실거래와 임대수익을 확인하지 않은 채 ‘인수 0원’만 보고 응찰가를 정하는 것은 피해야 합니다.
