서울동부지방법원 2025타경52260. 송파구 거여동 아피체 1층 118호 근린시설입니다. 현 소유자는 주식회사엠케이식품으로, 2024.06.20 거래가액 1,291,620,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 평택축산업협동조합 채권최고액 3,360,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 하나은행·기술보증기금·중소벤처기업진흥공단·수협은행· 농림수산업자 신용보증기금·중소기업은행 등의 가압류와 국세·지방세 관련 압류가 이어졌지만, 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
권리관계가 복잡해 보이는 이유는 등기 건수가 많기 때문이지, 낙찰자가 그 채무를 그대로 떠안기 때문은 아닙니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 반대로 채권자 측에서는 매각대금으로 채권을 다 회수하지 못합니다. 신건 1,260,000,000원 가정에서도 전체 채권 미배당액이 4,658,979,593원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52260 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층118호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사엠케이식품 (2024.06.20 거래가액 1,291,620,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,260,000,000원 / 1,260,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택축산업협동조합 / 2,866,718,880원 |
| 말소기준 | 2024.06.20 평택축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 2023.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 많지만 매수인 인수는 0원
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 2024.12.12 주식회사해몽푸드 명의의 채권최고액 613,000,000원 근저당권과 그에 관한 기술보증기금 가처분은 2025.11.26까지 등기상 말소됐고, 경매 진행의 기준은 2024.06.20 평택축산업협동조합 근저당권입니다.
② 가격 점검 — 실거래 비교 없이 신건 1,260,000,000원
이 물건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,260,000,000원입니다. 그러나 동일 건물이나 인근 유사 근린시설의 실거래 비교값이 제시되지 않았습니다. 따라서 1,260,000,000원이 시장가보다 낮은지 높은지를 근거 없이 판단해 “싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,260,000,000원 | 4,658,979,593원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,008,000,000원 | 4,908,459,593원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 806,400,000원 | 5,108,043,593원 | 0원 |
유찰될수록 매각가는 내려가지만 이 사건에서는 임차보증금 등 매수인 승계액이 붙는 구조가 아니므로, 제공된 세 시나리오 모두 인수 0원입니다. 다만 그 사실만으로 각 회차의 매각가가 적정 시세라는 뜻은 아닙니다. 근린시설은 호실 위치·상권·공실·임대수익에 따라 가격 차이가 클 수 있어 실제 응찰 전 별도의 시세 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,000,000원 |
| 1. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 3,360,000,000원 | 1,245,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 140,874,240원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 1,092,250,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 96,545,152원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 수협은행 | 42,545,400원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 | 145,193,226원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 836,371,458원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 190,200,117원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 5,903,979,593원 중 현재 회차 예상 배당액은 1,245,000,000원, 미배당액은 4,658,979,593원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울거원초등학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트 단지·오피스텔·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 거여역이 있습니다.
- 현황. 공부상 일반음식점으로 등재돼 있으나 현황은 공실 상태로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2023.08.28입니다.
- 도로. 서측 위례서로 약 40미터, 동측 위례송파로3길 약 15미터, 북측 보행자도로 약 10미터에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 8,252,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 검증. 비교 실거래 자료가 없는 근린시설이므로 인근 1층 상가의 실제 거래가격과 임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 재확인. 감정 당시 현황은 공실입니다. 입찰 직전 실제 점유 상태와 사용 상태를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 등기 재확인. 말소기준인 평택축산업협동조합 근저당 이후의 압류·가압류가 매각으로 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서로 다시 대조해야 합니다.
- 현장성. 본건은 1층 근린시설이므로 주변 상권·동선·가시성·공실 지속 여부를 직접 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 등기부만 보면 압류와 가압류가 많아 복잡해 보입니다. 그러나 낙찰자 기준으로 정리하면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.06.20 평택축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 이 물건은 근린시설이고 현황 공실이며, 신건 최저가는 1,260,000,000원입니다. 하지만 이를 시장가격과 비교할 실거래 기준이 확인되지 않아 지금 단계에서 “싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단. 이 물건은 복잡한 채권관계보다 실제 상가 가치와 공실 상태를 얼마로 평가하느냐가 입찰의 승부처입니다.
