서울동부지방법원 2025타경52260. 서울 송파구 거여동 아피체 1층 119호로, 공부상 일반음식점인 근린시설이며 감정평가 당시 공실로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사엠케이식품이고 2024.06.20. 거래가액 1,259,225,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 평택축산업협동조합이 채권최고액 3,360,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
그 뒤 하나은행·기술보증기금·중소벤처기업진흥공단·수협은행·농림수산업자 신용보증기금· 중소기업은행 등의 가압류와 국가·송파구 압류가 연이어 들어왔지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 경매개시결정 역시 2025.10.30. 평택축산업협동조합에 의해 이뤄졌습니다. 따라서 등기상 핵심은 복잡해 보이는 후순위 채권의 숫자가 아니라, 매수인이 떠안을 권리가 있느냐인데 그 답은 현재 자료상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52260 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층119호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사엠케이식품 |
| 소유권 취득 | 2024.06.20. · 거래가액 1,259,225,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,240,000,000원 / 1,240,000,000원 (신건) |
| 경매 청구금액 | 2,866,718,880원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 2024.06.20. 평택축산업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.12.12. 주식회사해몽푸드의 613,000,000원 근저당권과 관련 가처분은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 자료에는 이 근린시설과 직접 비교할 수 있는 실거래 평균·최근 거래가 없습니다. 따라서 감정가이자 최저가인 1,240,000,000원을 시장가보다 낮은 가격이라고 평가할 근거가 없습니다. 등기부상 2024.06.20. 소유권 취득 당시 거래가액은 1,259,225,000원이지만, 이는 현재 시장을 대표하는 실거래 비교군이 아니라 해당 소유권 이전의 거래가액입니다.
특히 감정평가상 이 호실은 공부상 일반음식점, 현황 공실입니다. 아파트처럼 동일 평형 거래를 바로 대입하기 어려운 근린시설이므로, 신건 단계에서는 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 봐야 합니다. 권리는 단순하지만 가격 우위는 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,800,000원 |
| 2. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 3,360,000,000원 | 1,225,200,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 140,874,240원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 1,092,250,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 96,545,152원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 수협은행 | 42,545,400원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 | 145,193,226원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 836,371,458원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 190,200,117원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 5,903,979,593원, 채권자 예상배당은 1,225,200,000원, 미배당은 4,678,779,593원입니다. 매수인 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울거원초등학교 남서측 인근이며, 주위에 아파트 단지·오피스텔·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 거여역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점으로 등재돼 있으나 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2023.08.28.입니다.
- 도로. 서측 위례서로 약 40미터, 동측 위례송파로3길 약 15미터, 북측 보행자도로 약 10미터에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 8,252,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 천장형 냉난방, 승강기, 소방설비가 구비돼 있습니다.
- 위반건축. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 동일 상가·인근 1층 근린시설의 실제 매매사례가 없어 현재 최저가를 곧바로 저가매수 구간으로 볼 수 없습니다.
- 공실 리스크 확인. 현황 공실이므로 예상 임대료·공실기간·관리비·원상복구비 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부와 금액은 배당순서에 영향을 줄 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.
- 근저당 공동담보 확인. 평택축산업협동조합 근저당은 아피체 제117호·제118호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 기존 말소등기 확인. 주식회사해몽푸드 근저당과 관련 가처분은 이미 말소된 상태인지 최신 등기부로 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 체납세액을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건은 등기부에 권리관계가 많이 붙어 있어 복잡해 보이지만, 매수인 입장에서는 구조가 비교적 명확합니다. 2024.06.20. 평택축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 명시 인수권리도 없어 인수는 0원입니다.
다만 이것만으로 신건 최저가 1,240,000,000원이 좋은 가격이라는 결론까지 이어지지는 않습니다. 대상은 1층 근린시설·일반음식점·현황 공실이고 직접 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리는 합격, 가격은 별도 검증입니다. 권리 안전성을 이유로 가격까지 후하게 평가해서는 안 됩니다.
