창원지방법원 2026타경123. 사천한주빌라트 107동 1층 108호 아파트입니다. 감정가는 87,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 87,000,000원입니다. 등기 흐름에서는 2024.04.01. 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리로 계산되어 있고, 그 뒤 2026.04.01. 임의경매개시결정과 2026.04.02. 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다.
이상구는 2007.11.15. 전입했고 보증금 5,000,000원·월세 250,000원으로 조사됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 확인되지 않았고, 예상배당에서는 보증금 5,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 강현열은 그보다 더 빠른 2004.07.16. 전입이며 2026.05.07. 배당요구를 했지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 실질취득비용은 92,000,000원에서 끝난다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경123 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 월성리 12-1 사천한주빌라트 107동 1층108호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 비교 면적 | 59.87㎡ |
| 소유자 | 주식회사디엔씨건설 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 곤명농업협동조합 / 103,214,903원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 선순위 점유가 핵심
등기부에는 과거 한국주택은행 근저당 6,897,800,000원, 이분순 전세권 25,000,000원, 경남은행 근저당 18,000,000원, 곤명농업협동조합 근저당 등이 있었으나 해당 등기는 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 분석상 말소기준은 2024.04.01. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상구 | 2007.11.15 | 5,000,000원 | 250,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 5,000,000원 인수 |
| 강현열 | 2004.07.16 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 금액 미상 |
이상구는 우선변제권이 확인되지 않아 예상배당에서 0원을 받고 보증금 5,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 구조입니다. 강현열은 2026.05.07. 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 대항력에 따른 미배당 보증금 승계 위험이 사라지는 것은 아니므로, 보증금 규모와 임대차관계 확인 전에는 실질취득가를 확정하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
사천한주빌라트 동일면적 59.87㎡ 최근 12건의 평균 거래가는 83,416,666원입니다. 현재 최저가 87,000,000원 자체가 최근 평균의 104.3%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 최신 거래는 2026.08. 1층 69,000,000원입니다. 이 물건도 1층이라는 점에서 최신 동일층 거래와의 차이를 반드시 확인해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.87㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 2026.05 | 59.87㎡ | 3 | 83,000,000원 |
| 2026.05 | 59.87㎡ | 7 | 93,000,000원 |
| 2026.05 | 59.87㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.05 | 59.87㎡ | 1 | 71,000,000원 |
| 2026.03 | 59.87㎡ | 3 | 76,000,000원 |
| 2026.03 | 59.87㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 2026.03 | 59.87㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 59.87㎡ | 4 | 81,000,000원 |
| 2026.02 | 59.87㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 59.87㎡ | 6 | 82,000,000원 |
| 2025.12 | 59.87㎡ | 2 | 88,000,000원 |
| 평균 | 59.87㎡ | 12건 | 83,416,666원 |
가격 범위는 69,000,000원~105,000,000원으로 편차가 큽니다. 그러나 이 사건의 신건 최저가는 87,000,000원이고, 이상구 보증금 5,000,000원을 더한 확인 가능한 실질취득은 최소 92,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 약 8,583,334원 높습니다. 여기에 강현열의 보증금이 추가될 가능성까지 남아 있으므로 신건 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 인수 · 임차인 이상구 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 85,034,000원 |
예상배당 계산상 이상구의 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 처리됩니다. 강현열의 보증금은 확인되지 않아 위 인수액에 포함되어 있지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 이상구 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 87,000,000원 | 5,000,000원 | 85,034,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 69,600,000원 | 5,000,000원 | 67,947,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 55,680,000원 | 5,000,000원 | 54,277,760원 |
유찰되면 낙찰가 자체는 69,600,000원, 55,680,000원으로 낮아지지만 이상구의 확인된 인수액 5,000,000원은 그대로 남습니다. 더 중요한 것은 강현열의 보증금이 미상이라는 점입니다. 따라서 단순히 유찰률만 적용해 “싸졌다”고 판단하기 전에 두 임차인의 최종 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천사남농공단지 동측 인근으로 근린생활시설, 단독주택, 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 단지 규모. 사천한주빌라트는 468세대이며 사용승인 관련 기준일은 1999.04.27.입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 철근콘크리트경사슬래브지붕 8층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방·개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 569,400원/㎡입니다.
- 도로·규제. 단지 동측 및 북측에 진출입로가 있고, 중로2류 저촉·가축사육제한구역·비행안전제5구역 및 제6구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강현열 보증금 확인. 2004.07.16. 전입, 배당요구 2026.05.07.이나 보증금이 미상입니다. 이 금액이 최우선 확인사항입니다.
- 이상구 5,000,000원 인수 반영. 낙찰가와 별도로 매수인 인수로 계산된 금액을 자금계획에 포함해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 대조. 두 임차인의 우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 1층 시세 확인. 최신 1층 거래가 69,000,000원이며 다른 1층 거래도 71,000,000원·85,000,000원이 있습니다. 현재 최저가 87,000,000원은 이 범위와 비교가 필요합니다.
- 신청채권자 청구 확인. 곤명농업협동조합 청구액은 103,214,903원입니다. 실제 배당순위와 채권현황을 원본 배당요구종기 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 상태 확인. 임차인이 2명 조사되어 있으므로 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차자료·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “87,000,000원짜리 경매”로 보면 안 된다
이 사건의 숫자 하나만 고르라면 최저가 87,000,000원이 아니라 확인 가능한 실질취득 최소 92,000,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 평균은 83,416,666원이고 최신 1층 거래는 69,000,000원입니다. 신건 최저가부터 최근 평균보다 높고, 여기에 이상구 보증금 5,000,000원이 매수인 인수로 더해집니다.
더 큰 변수는 강현열입니다. 2004.07.16. 전입으로 말소기준보다 약 20년 앞서지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료만으로 매수인의 최종 인수액을 닫을 수 없습니다. 가격도 시세 이상, 권리도 미확정. 강현열 보증금과 임대차관계가 확인되기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
