창원지방법원 2026타경123. 사천한주빌라트 108동 4층 401호, 전용 48.99㎡ 아파트입니다. 이번 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 70,000,000원인 신건인데, 가격만 봐도 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 66,000,000원의 106.1%입니다. 최신 거래 61,000,000원보다도 높은 가격이어서 신건 단계에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
더 중요한 문제는 임차인입니다. 말소기준권리는 2024.05.10 국민건강보험공단의 압류인데, 이상구는 2007.11.15, 강현열은 2004.07.16 전입해 둘 다 말소기준보다 앞섭니다. 이상구는 보증금 5,000,000원·월세 250,000원으로 조사됐고 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됐습니다. 강현열은 배당요구를 했지만 보증금이 확인되지 않아 미배당 잔액의 인수 가능성을 사전에 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경123 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 월성리 12-1 사천한주빌라트 108동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 48.99㎡ · 4층 401호 |
| 소유자 | 주식회사디엔씨건설 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 곤명농업협동조합 / 103,214,903원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 단지 | 사천한주빌라트 · 468세대 · 사용승인 1999.04.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
현재 말소기준으로 계산된 권리는 2024.05.10 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 2026.04.01 임의경매개시결정과 2026.04.02 진주세무서 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 두 명의 전입일은 모두 2024.05.10보다 앞서므로 매수인이 임차관계를 단순히 말소되는 권리로 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상구 | 2007.11.15 | 5,000,000원 | 250,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 승계 아님 |
| 강현열 | 2004.07.16 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 승계 아님 |
강현열은 2026.05.07 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성이 없어지는 것은 아닙니다. 입찰 전에는 보증금 액수와 배당 범위를 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가도 최근 시세 이상
사천한주빌라트 전용 48.99㎡의 최근 거래를 보면 전체 12건 평균은 67,458,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 66,000,000원, 최신 2026.05 거래는 61,000,000원입니다. 최근 구간은 이전보다 -4.2% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.99㎡ | 1 | 61,000,000원 |
| 2026.01 | 48.99㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 48.99㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2025.10 | 48.99㎡ | 5 | 65,500,000원 |
| 2025.10 | 48.99㎡ | 7 | 72,000,000원 |
| 2025.08 | 48.99㎡ | 4 | 72,500,000원 |
| 2025.05 | 48.99㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2025.05 | 48.99㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2025.02 | 48.99㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2024.05 | 48.99㎡ | 8 | 69,500,000원 |
| 2024.01 | 48.99㎡ | 7 | 63,000,000원 |
| 2023.05 | 48.99㎡ | 2 | 66,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.99㎡ | 6건 | 66,000,000원 |
신건 최저가 70,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 106.1%입니다. 여기에 이상구 보증금 5,000,000원을 더하면 확인 가능한 실질취득액은 최소 75,000,000원으로, 최근 12개월 평균보다 약 13.6% 높습니다. 최신 거래 61,000,000원과 비교하면 약 23.0% 높습니다. 강현열의 보증금이 추가로 인수되는 경우 격차는 더 벌어집니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 인수 · 임차인 이상구 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 68,340,000원 |
이상구 보증금 5,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 강현열의 보증금은 확인되지 않아 위 금액만으로 최종 인수액을 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 위험은 남는다
| 현재 신건 | 매각가 70,000,000원 + 확인된 인수 5,000,000원 = 최소 75,000,000원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 매각가 56,000,000원 + 확인된 인수 5,000,000원 = 최소 61,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 매각가 44,800,000원 + 확인된 인수 5,000,000원 = 최소 49,800,000원 |
다만 위 계산은 이상구의 확인된 보증금 5,000,000원만 더한 최소치입니다. 강현열의 보증금과 실제 배당액이 확인되지 않는 한, 어느 회차에서도 최종 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 가격이 내려가더라도 권리 확인을 생략할 수 없는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천사남농공단지 동측 인근으로 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 아파트로 위생·급배수·승강기·소방·개별난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 동측과 북측에 진출입로가 각각 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 중로2류 저촉, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역·제6구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중인 평탄한 부정형 토지이며 공시지가는 569,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강현열 보증금 확인. 대항력은 확인됐지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문에서 금액과 배당 범위를 확인해야 합니다.
- 이상구 인수 반영. 보증금 5,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 있으므로 입찰가에 반드시 더해 실질취득액을 판단해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 66,000,000원, 최신 거래 61,000,000원, 최근 추세 -4.2%를 기준으로 가격 상한을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.1%이므로 신건 자체에 가격 메리트가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 대조해 임차인 보증금과 인수 범위를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 7,000만원”이 실제 비용은 아니다
이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 신건 최저가 70,000,000원부터 최근 12개월 평균 66,000,000원을 웃돌고, 최근 거래 흐름도 -4.2%입니다. 여기에 이상구의 보증금 5,000,000원을 더하면 확인 가능한 실질취득은 최소 75,000,000원이 됩니다. 그마저도 끝이 아닙니다. 강현열 역시 말소기준보다 앞선 대항력 임차인인데 보증금이 확인되지 않았습니다.
가격도 보류, 권리도 확인 전까지 보류. 신건 단계에서 시세보다 비싼 가격을 감수하면서 미상 인수위험까지 떠안을 이유가 약합니다. 유찰 후 가격이 낮아지더라도 강현열의 보증금과 배당 범위를 확인한 뒤 실질취득액을 다시 계산하는 것이 이 사건의 출발점입니다.
