창원지방법원 2026타경123. 사천시 사남면 월성리 사천한주빌라트 108동 1층 103호, 전용면적 비교 기준 59.87㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사디엔씨건설이고, 신청채권자는 곤명농업협동조합, 청구액은 103,214,903원입니다. 등기상 현재 말소기준은 2024.05.10. 국민건강보험공단 압류로 잡혀 있으며, 그 뒤의 임의경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 점유입니다. 이상구는 2007.11.15. 전입, 강현열은 2004.07.16. 전입으로 조사됐습니다. 이상구는 보증금 5,000,000원, 월차임 250,000원이고 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 강현열은 2026.05.07. 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 정확도상 대항력 가능·미상으로 보고 추가 승계 위험을 열어둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경123 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 월성리 12-1 사천한주빌라트 108동 1층103호 |
| 도로명 | 경상남도 사천시 사남면 진삼로 1279 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용 · 108동 1층 103호 |
| 비교 전용면적 | 59.87㎡ |
| 소유자 | 주식회사디엔씨건설 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 곤명농업협동조합 / 103,214,903원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 빠르다
1999년 한국주택은행 근저당과 삼성항공산업주식회사 전세권, 2007년 경남은행 근저당, 2012년 곤명농업협동조합 근저당은 등기상 이미 말소된 권리로 처리되어 있습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2024.05.10. 국민건강보험공단 압류이며, 2026.04.01. 임의경매개시결정과 2026.04.02. 국 압류는 그 뒤의 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 확정 5,000,000원 + 미상 위험
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상구 | 2007.11.15 | 5,000,000원 | 250,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 있음 우선변제 없음 5,000,000원 인수 |
| 강현열 | 2004.07.16 | 미상 | 미상 | 2026.05.07 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
매각물건명세서에도 “임차인 대항력 주의 요망”이라고 기재되어 있습니다. 따라서 현재 최저가 87,000,000원만으로 총 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 최소한 이상구 보증금 5,000,000원을 더한 92,000,000원이 확인 가능한 실질취득액이고, 강현열의 보증금이 확인되면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 평균보다 높다
사천한주빌라트는 468세대, 사용승인 기준 1999.04.27. 단지입니다. 동일면적 59.87㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 83,416,666원입니다. 현재 최저가 87,000,000원은 이 평균의 104.3%로, 경매 할인 없이 이미 최근 평균 시세 이상입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.87㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 2026.05 | 59.87㎡ | 3 | 83,000,000원 |
| 2026.05 | 59.87㎡ | 7 | 93,000,000원 |
| 2026.05 | 59.87㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.05 | 59.87㎡ | 1 | 71,000,000원 |
| 2026.03 | 59.87㎡ | 3 | 76,000,000원 |
| 2026.03 | 59.87㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 2026.03 | 59.87㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 59.87㎡ | 4 | 81,000,000원 |
| 2026.02 | 59.87㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 59.87㎡ | 6 | 82,000,000원 |
| 2025.12 | 59.87㎡ | 2 | 88,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.87㎡ | 12건 | 83,416,666원 |
가격 범위는 69,000,000원~105,000,000원이며 최신 거래인 2026.08. 1층 69,000,000원은 본건과 같은 1층입니다. 현재 최저가 87,000,000원은 최신 거래보다 18,000,000원 높고, 이상구 보증금까지 반영한 확인 가능한 실질취득액 92,000,000원은 최근 평균보다 8,583,334원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 인수 · 임차인 이상구 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 85,034,000원 |
이상구 보증금 5,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 강현열 보증금은 금액이 확인되지 않아 위 인수액에 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 이상구 인수 | 확인 가능한 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 87,000,000원 | 5,000,000원 | 92,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 69,600,000원 | 5,000,000원 | 74,600,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 55,680,000원 | 5,000,000원 | 60,680,000원 |
1회 유찰 시 매각가는 69,600,000원, 2회 유찰 시 55,680,000원으로 내려갑니다. 다만 이상구의 5,000,000원 인수는 각 회차에서 그대로 남고, 강현열 관련 금액은 여전히 미상입니다. 따라서 유찰 후 가격만 낮아졌다는 이유로 곧바로 안전한 매수구간이라고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 사천시 사남면 월성리 소재 사천사남농공단지 동측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통 사정은 보통입니다. 단지 동측과 북측에 진출입로가 각각 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 철근콘크리트 경사슬래브지붕의 8층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방·개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 569,400원/㎡입니다.
- 규제. 중로2류 저촉, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역·제6구역 저촉이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래. 468세대 단지이며 동일면적 최근 12건이 확인됩니다. 거래가격은 69,000,000원에서 105,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강현열 보증금 확인. 보증금·확정일자 확인 전에는 매수인 추가 인수 위험을 금액으로 확정할 수 없습니다.
- 이상구 5,000,000원 반영. 현재 배당 계산상 보증금 전액이 매수인 인수이므로 입찰가에 반드시 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 87,000,000원은 최근 12개월 평균 83,416,666원의 104.3%로 이미 최근 시세 이상입니다.
- 최신 1층 거래 비교. 2026.08. 동일면적 1층 거래가 69,000,000원입니다. 본건 역시 1층인 만큼 가격 상한 판단에서 반드시 대조해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 신청채권자 곤명농업협동조합 청구액은 103,214,903원이고, 실제 배당관계는 세금·임차인 권리 등에 따라 달라질 수 있으므로 원문을 확인해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계와 계약서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 87,000,000원”만 보면 안 된다
이 물건의 첫 번째 경고는 가격입니다. 신건 최저가 87,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 83,416,666원보다 높습니다. 두 번째 경고는 임차인입니다. 이상구의 보증금 5,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 있어 확인 가능한 실질취득액이 이미 92,000,000원이고, 강현열의 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 회차는 “권리 미확정 + 최근 시세 이상”이 동시에 겹친 구조입니다. 말소기준 이후의 등기권리 자체는 소멸하지만, 말소기준 이전 전입 임차인의 문제는 별개입니다. 강현열의 보증금과 권리범위를 확인하기 전에는 입찰가격의 적정성도 확정할 수 없습니다. 신건 최저가만 보고 할인물건으로 판단하면 안 되는 사례입니다.
