제주지방법원 2025타경8558. 제주시 일도이동 일도더팰리스 1층 101호로, 사건 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 기호1 소매점, 기호2 사무실, 기호3 휴게음식점으로 기재돼 있고, 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 12층 건물의 제1층 제101호 외 2개호로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사자금이며, 2024.12.20 신탁재산의 귀속을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
표면적인 숫자만 보면 감정가 대비 51%가 낮아졌습니다. 그러나 경매 할인율과 실제 가격 메리트는 같은 개념이 아닙니다. 최근 거래 표본은 전용 81.06㎡~94.59㎡인데 분석 대상 면적은 411.96㎡로 표시돼 면적이 일치하지 않습니다. 비교 가능한 동일 면적 거래라고 할 수 없는 데다, 참고 표본만 놓고 보더라도 현재 최저가는 최근 평균과 최신 거래를 크게 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8558 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 일도이동 321-19 일도더팰리스 1층 101호 도로명: 제주특별자치도 제주시 고마로9길 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 기호1 소매점 · 기호2 사무실 · 기호3 휴게음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 12층 건물 중 제1층 제101호 외 2개호 |
| 소유자 | 주식회사자금 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,616,000,000원 / 791,840,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박상태 / 564,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준 전 가등기 2건
말소기준권리는 2025.02.26 주식회사혁신건설의 가압류 375,300,000원입니다. 그 뒤의 2025.04.22 가처분, 2025.07.29 이승남 근저당권 700,000,000원, 임의경매개시결정, 제주특별자치도와 국민건강보험공단의 압류, 신용보증기금의 근저당권 가압류 83,175,851원은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐습니다.
② 가격 비교 — 감정가 할인율보다 비교 표본의 한계가 먼저다
일도더팰리스의 최근 거래 12건은 다음과 같습니다. 최근 12개월 평균은 431,708,333원, 최신 거래는 2025.06의 400,000,000원, 거래 범위는 385,000,000원~584,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 88.82㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2025.03 | 94.59㎡ | 4 | 468,000,000원 |
| 2025.02 | 88.82㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2025.02 | 81.06㎡ | 2 | 405,000,000원 |
| 2025.02 | 81.60㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2025.02 | 81.60㎡ | 3 | 385,000,000원 |
| 2025.02 | 82.22㎡ | 7 | 428,000,000원 |
| 2025.01 | 94.59㎡ | 6 | 460,000,000원 |
| 2024.12 | 82.22㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 2024.12 | 88.82㎡ | 9 | 584,500,000원 |
| 2024.12 | 81.06㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2024.12 | 81.06㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 431,708,333원 |
현재 최저가 791,840,000원은 최근 12개월 평균의 183.4%이고, 최신 거래 400,000,000원의 약 198.0%입니다. 감정가 대비 할인율만 보면 크게 내려왔지만, 최근 표본보다 높은 금액이므로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 791,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,318,400원 |
| 1. 가압류 · 주식회사혁신건설 | 375,300,000원 | 375,300,000원 |
| 2. 근저당권 · 이승남 | 700,000,000원 | 406,221,600원 |
| 3. 근저당권 가압류 · 신용보증기금 | 83,175,851원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,158,475,851원 중 채권자 예상배당은 781,521,600원, 미배당액은 376,954,251원입니다. 신청채권자 청구액은 564,000,000원이며 현재 회차 시나리오상 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 791,840,000원 | 781,521,600원 | 376,954,251원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 554,288,000원 | 546,345,120원 | 612,130,731원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 388,001,600원 | 381,769,578원 | 776,706,273원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인화초등학교 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·상가 등이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남서측 약 25m, 남동측 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 대지로, 인접 필지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지이며 주상복합 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구(중심)·장애물제한표면구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 1,740,000원/㎡이며 토지면적은 1,393.7㎡입니다.
- 건물 자료. 일도더팰리스는 66세대, 준공일 2023.02.08로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 소매점·사무실·휴게음식점 용도의 근린시설이며 이미 2회 유찰됐습니다. 비교 거래의 면적이 일치하지 않아 별도 가격 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2024.12.23 박상태 가등기와 2025.01.02 주식회사보국디자인 가등기의 예약계약서·담보 목적 여부를 확인해야 합니다.
- 명세서 원문 대조. 등기 분석의 인수 분류와 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항 없음”이 충돌하므로 법원 원문과 말소촉탁 범위를 대조해야 합니다.
- 가처분 관계 확인. 2025.04.22 주식회사제은의 가처분은 4번 가등기 소유권이전등기청구권에 대한 양도청구권을 피보전권리로 합니다.
- 가격 표본 재선정. 411.96㎡ 분석 대상과 81.06㎡~94.59㎡ 거래는 면적이 다릅니다. 동일 용도·면적의 근린시설 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 이용상태 확인. 감정서상 소매점·사무실·휴게음식점 이용 상태와 실제 점유·영업 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당은 집행비용 추정과 채권최고액·청구금액 기준이며 당해세 등은 반영되지 않았습니다.
- 공법상 제한 확인. 일반상업지역·방화지구·장애물제한표면구역 등 각종 제한이 실제 사용과 변경에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 권리와 비교 기준이다
이 물건은 감정가 1,616,000,000원에서 최저가 791,840,000원으로 내려와 숫자상 할인 폭이 큽니다. 그러나 최근 거래 평균 431,708,333원과 최신 거래 400,000,000원보다 높고, 거래 표본 면적도 대상과 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
권리에서는 더 직접적인 확인 과제가 있습니다. 말소기준인 2025.02.26 가압류보다 앞선 가등기 2건이 등기 분석상 매수인 인수로 분류된 반면, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 배당표의 인수액 0원만 믿기보다 가등기의 성격과 말소 여부를 먼저 확정해야 합니다. 가격은 검증 전, 권리는 확인 전. 현재 자료만으로는 보수적으로 접근해야 하는 근린시설입니다.
