제주지방법원 2025타경8558. 제주시 일도이동 일도더팰리스 1층 102호 근린시설입니다. 2023.02.24. 주식회사무궁화신탁 명의로 소유권보존 신탁등기가 이뤄졌고, 2024.12.20. 신탁재산이 주식회사자금에 귀속되며 신탁등기는 말소됐습니다. 그 직후인 2024.12.23. 박상태, 2025.01.02. 주식회사보국디자인 명의의 소유권이전청구권가등기가 차례로 설정됐습니다.
말소기준권리는 그보다 늦은 2025.02.26. 주식회사혁신건설의 가압류 375,300,000원입니다. 따라서 이후의 국민건강보험공단 압류, 주식회사제은 가처분, 이승남 근저당권, 경매개시결정, 제주특별자치도 압류와 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준보다 앞선 가등기 2건입니다. 낮아진 최저가만으로 입찰 여부를 판단해서는 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8558 (임의경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 일도이동 321-19 일도더팰리스 1층 102호 · 고마로9길 3 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(근린시설) · 1층 102호 · 대상면적 133.3㎡ |
| 감정 이용상태 | 감정평가 대상 호실은 소매점·사무실·휴게음식점으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 12층 · 2023.02.08. 준공 · 일도더팰리스 66세대 |
| 소유자 | 주식회사자금 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 165,130,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박상태 / 564,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기 2건이 핵심
말소기준은 2025.02.26. 주식회사혁신건설 가압류입니다. 그보다 앞선 박상태 및 주식회사보국디자인 명의의 가등기는 권리 내역상 말소기준권리 이전의 매수인 인수 권리로 분류돼 있습니다. 반면 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당 없음으로 정리돼 있고, 두 가등기 모두 성격 확인이 필요한 상태입니다.
② 시세 비교 — 38.3%는 ‘할인율’이 아니다
일도더팰리스 거래자료 12건의 평균은 431,708,333원, 최신 거래는 400,000,000원입니다. 최저가 165,130,000원은 이 평균의 38.3%입니다. 숫자만 보면 큰 가격 차이로 보이지만, 본건은 1층 근린시설·대상면적 133.3㎡이고 아래 거래들은 면적 81.06㎡~94.59㎡로 대상면적과 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 88.82㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2025.03 | 94.59㎡ | 4 | 468,000,000원 |
| 2025.02 | 88.82㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2025.02 | 81.06㎡ | 2 | 405,000,000원 |
| 2025.02 | 81.6㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2025.02 | 81.6㎡ | 3 | 385,000,000원 |
| 2025.02 | 82.22㎡ | 7 | 428,000,000원 |
| 2025.01 | 94.59㎡ | 6 | 460,000,000원 |
| 2024.12 | 82.22㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 2024.12 | 88.82㎡ | 9 | 584,500,000원 |
| 2024.12 | 81.06㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2024.12 | 81.06㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 12건 평균 | 대상면적 불일치 | - | 431,708,333원 |
거래자료의 최저가는 385,000,000원, 최고가는 584,500,000원입니다. 그러나 대상면적과 층, 이용상태가 다른 거래를 본건의 직접 시세로 사용할 수는 없습니다. 따라서 “최근 거래 평균의 38.3%이므로 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 본건의 가격 메리트는 동일한 1층 근린시설의 임대료·공실·면적당 거래가를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,111,820원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주식회사혁신건설 | 375,300,000원 | 162,018,180원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 이승남 | 700,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 1-1번 가압류 · 신용보증기금 | 83,175,851원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,158,475,851원 중 채권자 배당은 162,018,180원으로 계산되며, 미배당액은 996,457,671원입니다. 신청채권자 청구액은 564,000,000원이고 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 부족
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 165,130,000원 | 162,018,180원 | 996,457,671원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 115,591,000원 | 113,172,726원 | 1,045,303,125원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 80,913,700원 | 79,057,253원 | 1,079,418,598원 |
유찰이 이어질수록 매각대금과 채권자 배당은 감소하지만, 선순위 가등기의 존재와 성격은 낙찰가가 내려간다고 자동으로 해소되지 않습니다. 가격이 낮아지는 것과 권리가 안전해지는 것은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인화초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·상가가 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 양호합니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 25m, 남동측으로 노폭 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 12층 건물로 전기·위생·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,393.7㎡의 평탄한 부정형 토지이며 주상복합 부지로 이용 중입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 장애물제한표면구역·상대보호구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,740,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 본건은 1층 근린시설이므로 실제 임대수익, 공실 여부, 업종별 수요와 전용 출입구·가시성 등을 기준으로 별도 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박상태 가등기 확인. 2024.12.23. 매매예약을 원인으로 한 가등기의 성격, 본등기 가능 여부와 말소조건을 확인하세요.
- 주식회사보국디자인 가등기 확인. 2025.01.02. 매매예약 가등기 및 주식회사제은 가처분의 원인서류와 처리 결과를 대조하세요.
- 명세서와 등기 판정의 불일치 해소. 명세서상 명시 인수권리 해당 없음과 등기순위상 선순위 가등기 판정이 다른 이유를 원본 문서로 확인하세요.
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고는 없지만 근린시설이 이용 중이므로 현장 점유자, 사업자등록, 보증금과 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 이승남 근저당권은 일도더팰리스 101호와 103호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 영향을 확인하세요.
- 근린시설 시세 재산정. 면적 81.06㎡~94.59㎡ 거래자료를 대상면적 133.3㎡인 본건의 직접 시세로 사용하지 말고, 동일 층·용도 거래 및 임대수익을 확인하세요.
- 체납·비용 확인. 관리비, 당해세와 공용부분 체납 여부를 관리주체와 관할기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 가등기가 먼저다
감정가 337,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 165,130,000원까지 내려왔습니다. 그러나 본건의 승부처는 낙찰가가 아니라 2024.12.23. 및 2025.01.02. 설정된 선순위 가등기 2건입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 없다고 기재됐지만, 권리 내역에서는 두 가등기가 매수인 인수로 분류돼 있어 서로 다른 판단이 공존합니다.
거래자료 평균 431,708,333원과 비교하면 최저가는 38.3%에 불과하지만, 본건은 대상면적 133.3㎡의 1층 근린시설이고 거래표본은 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 수치를 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 가등기의 법적 성격, 말소 근거, 현재 점유와 근린시설 수익가치가 모두 확인될 때까지 결론은 입찰 보류입니다.
