210,700,000원
제주지방법원 2025타경8558. 제주시 일도이동 일도더팰리스 1층 103호 근린시설입니다. 현재 최저매각가는 210,700,000원으로 감정가 430,000,000원의 49%까지 낮아졌습니다. 표면 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 배당 부족액이 아닙니다. 말소기준인 2025년 2월 26일 주식회사혁신건설 가압류보다 먼저 등기된 박상태 명의 가등기와 주식회사보국디자인 명의 가등기입니다.
두 가등기는 각각 2024년 12월 23일과 2025년 1월 2일 접수돼 말소기준권리보다 앞섭니다. 등기 순위만 기준으로 보면 매각으로 당연히 소멸한다고 보기 어렵고, 가등기에 기한 본등기가 이뤄질 수 있는지 또는 채권담보 목적의 담보가등기인지 확인해야 합니다. 특히 박상태는 이후 이 사건의 경매개시결정 채권자로도 등장합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금전채무는 0원으로 계산됐지만, 가등기의 비금전적 권리효과는 0원이라는 숫자로 대체할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8558 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 일도이동 321-19 일도더팰리스 제1층 제103호 도로명: 제주특별자치도 제주시 고마로9길 3 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 1층 |
| 이용상태 | 감정평가 대상 기호1~3은 소매점·사무실·휴게음식점으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사자금 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 210,700,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구금액 | 564,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기 2건이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2025년 2월 26일 접수된 주식회사혁신건설의 가압류 375,300,000원입니다. 그 뒤 설정된 이승남 근저당권 700,000,000원, 임의경매개시결정, 제주특별자치도 압류 및 신용보증기금의 근저당권 가압류 83,175,851원은 매각으로 소멸하는 순위입니다. 하지만 박상태와 주식회사보국디자인의 가등기는 말소기준보다 앞서므로 별도 해소 확인이 필요합니다.
② 가격 비교 — 48.8%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
일도더팰리스의 최근 12개월 거래 12건 평균은 431,708,333원, 최신 거래는 2025년 6월 400,000,000원입니다. 최저매각가 210,700,000원은 이 평균의 48.8%입니다. 다만 거래표본은 전용 81.06㎡~94.59㎡이고 분석 대상 비교면적은 125.8㎡로 면적이 일치하지 않으며, 본건은 1층 근린시설인 반면 거래표본의 직접적인 용도 일치도 확인되지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 88.82㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2025.03 | 94.59㎡ | 4 | 468,000,000원 |
| 2025.02 | 88.82㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2025.02 | 81.06㎡ | 2 | 405,000,000원 |
| 2025.02 | 81.60㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2025.02 | 81.60㎡ | 3 | 385,000,000원 |
| 2025.02 | 82.22㎡ | 7 | 428,000,000원 |
| 2025.01 | 94.59㎡ | 6 | 460,000,000원 |
| 2024.12 | 82.22㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 2024.12 | 88.82㎡ | 9 | 584,500,000원 |
| 2024.12 | 81.06㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2024.12 | 81.06㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 431,708,333원 |
③ 유찰 시나리오와 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 210,700,000원 | 206,950,200원 | 951,525,651원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 147,490,000원 | 144,625,140원 | 1,013,850,711원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 103,243,000원 | 100,997,598원 | 1,057,478,253원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,158,475,851원이고, 매각대금에서 집행비용을 제외한 206,950,200원이 주식회사혁신건설 가압류에 배당됩니다. 후순위 이승남 근저당과 신용보증기금 가압류에는 배당액이 없고, 소유자 잔여금도 없습니다. 유찰이 추가될수록 미배당은 커지지만 후순위 채권의 미배당 자체가 매수인에게 금전채무로 승계되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,749,800원 |
| 1. 가압류 · 주식회사혁신건설 | 375,300,000원 | 206,950,200원 |
| 2. 근저당권 · 이승남 | 700,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 가압류 · 신용보증기금 | 83,175,851원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 매수인에게 승계되는 금전채무는 0원입니다. 다만 이 계산에는 선순위 가등기의 본등기 가능성이나 권리소멸에 필요한 비용·조건이 금액으로 반영돼 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인화초등학교 북동측 인근으로 단독주택·공동주택·상가가 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 12층 건물의 1층 근린시설로, 전기·위생·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 25m, 남동측 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 토지는 평탄한 부정형 주상복합 부지로 이용 중입니다.
- 토지지표. 토지면적 1,393.7㎡, 공시지가 1,740,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 환금성. 일도더팰리스는 66세대, 2023년 2월 8일 사용승인 건물입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 확인된 낙찰금액은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박상태 가등기 원문 확인. 2024.12.23. 매매예약을 원인으로 한 가등기의 원인증서와 담보가등기 여부를 확인하세요.
- 보국디자인 가등기 원문 확인. 2025.01.02. 매매예약 가등기의 본등기 가능성·말소동의·배당요구 관계를 확인하세요.
- 명세서와 등기부 충돌 해소. 명세서의 인수권리 해당 없음 기재가 두 선순위 가등기에도 적용되는 법적 근거를 확인하세요.
- 실질취득비용 재산정. 가등기 소멸이 확정된 경우에만 최저가 210,700,000원을 취득가격의 출발점으로 사용하세요.
- 상가 시세 재조사. 81.06㎡~94.59㎡ 거래표본이 125.8㎡ 비교대상 및 1층 근린시설과 일치하지 않으므로 동일 용도·면적의 실거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 현장 이용상태 확인. 103호가 소매점·사무실·휴게음식점 중 어느 이용상태에 해당하는지 현장에서 대조하세요.
- 세금·관리비 확인. 제주특별자치도 압류의 체납 내역과 공용부분 관리비를 관계기관 및 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 기준으로 최종 판단하세요.
맺으며 — “반값”이 아니라 “권리확인 전 가격”
현재 최저매각가 210,700,000원은 감정가의 49%이고 최근 거래평균의 48.8%입니다. 하지만 거래표본은 본건과 면적·용도가 맞지 않아 가격 판단의 기준으로 쓰기 어렵고, 더 근본적으로는 말소기준보다 앞선 가등기 2건이 남아 있습니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인이 떠안지 않더라도, 선순위 가등기의 본등기 가능성은 소유권 자체에 영향을 줄 수 있습니다.
가격은 낮지만 안전한 물건으로 확인된 것은 아닙니다. 박상태·주식회사보국디자인 가등기의 법적 성격과 매각에 따른 소멸 근거가 원문으로 확정된 뒤에야 가격 분석을 시작할 수 있습니다. 현 단계 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다.
