수원지방법원 2023타경13113. 대상 주소는 수원버스터미널 내 수원복합빌딩 터미널동 2층 2301호입니다. 감정평가상 건물은 2001.10.30. 사용승인된 판매 및 영업시설·제2종근린생활시설·문화 및 집회시설로, 2301호는 판매 및 영업시설이며 2302호와 함께 안경점으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사하이이노서비스이고, 2019.03.11. 거래가액 312,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 핵심은 2019.03.29. 설정된 신한은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며 2302호·2309호와 공동담보로 등재돼 있습니다. 이후 기술보증기금 가압류, 임의경매개시결정, 국세 압류, 수원시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경13113 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 270, 2층2301호 (권선동, 수원복합빌딩(터미널) 터미널동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매 및 영업시설 · 2302호와 함께 안경점으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하이이노서비스 · 2019.03.11. 소유권이전 · 거래가액 312,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 85,260,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구액 | 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 | 지목 대 · 여객자동차터미널 · 평지 · 가로장방 · 광대소각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.03.29. 신한은행 근저당입니다. 기술보증기금의 1,000,320,000원 가압류와 경매개시결정, 강서세무서 및 수원시의 압류는 모두 그 이후라 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 85,260,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유·임차 — 2명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명규 | 터미널동·할인점동 2층 2301호, 2302호 수원버스터미널 46.5410㎡ | 2021.07.06 | 5,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 원옥연 | 터미널동 2층 2309호 94.1080㎡ | 2022.02.21 | 10,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
두 점유자의 전입일은 각각 2021.07.06., 2022.02.21.로 말소기준인 2019.03.29.보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 두 사람 모두 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 점유자는 2명입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 할인으로 단정 금지
감정가는 174,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 85,260,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 59,681,999원(감정가 34%), 4회 유찰 시 41,777,399원(감정가 24%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 판매 및 영업시설·제2종근린생활시설이 포함된 수원버스터미널 내 상업시설이라는 점과 실제 이용상태를 기준으로 별도의 임대수익·공실·거래사례 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,934,680원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,080,000,000원 | 83,325,320원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 1,000,320,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구액은 2,080,320,000원, 예상 배당액은 83,325,320원, 미배당액은 1,996,994,680원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.3% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 곡선초등학교 서측 인근 수원버스터미널 내에 위치하며, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 전철역·지하철 등이 소재해 대중교통 이용은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 2층이며, 위생·급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지·경보시설, 소화전, 지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 여객자동차터미널이며 평지·가로장방 형상입니다. 남측·서측은 약 50m 광로, 동측·북측은 약 20m·15m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역 등이 확인되며 지구단위계획구역, 자동차정류장, 과밀억제권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,941,000원/㎡.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점포 경계 확인. 2301호·2302호가 경계벽 제거 상태로 함께 이용 중이므로 현장 구조와 복원 범위를 확인해야 합니다.
- 점유 관계 확인. 김명규의 조사 점유 범위가 2301호·2302호에 걸쳐 있으므로 인도 절차와 실제 영업상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 49%만 보고 응찰가를 정하지 말고, 동일 시설 내 매매·임대 사례를 따로 확인해야 합니다.
- 수익성 검토. 현재 조사된 보증금·차임은 김명규 5,000,000원·700,000원, 원옥연 10,000,000원·1,200,000원입니다. 실제 계약관계와 점유 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 2302호·2309호와 공동담보로 기재돼 있으므로 사건 전체의 매각범위와 배당관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 국세 및 수원시 압류가 존재했던 만큼 당해세와 체납 공과금 등 실제 부담 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.03.29. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류·경매개시·압류는 소멸합니다. 두 점유자 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 2회 유찰로 174,000,000원에서 85,260,000원까지 낮아졌지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 수원버스터미널 내 판매 및 영업시설이라는 이용특성과 점포 결합 사용 상태까지 감안하면 “감정가의 49%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건은 권리는 통과, 가격은 현장·수익성 검증 후 판단이 맞습니다.
