수원지방법원 2023타경13113. 수원버스터미널 내 터미널동 2층 2302호입니다. 현재 소유자는 주식회사하이이노서비스로, 2019.02.21. 매매를 원인으로 2019.03.11. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 296,000,000원입니다. 이어 2019.03.29. 주식회사신한은행 근저당권 1,080,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 기술보증기금 가압류, 임의경매개시결정, 국·수원시 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계 자체보다 주의할 부분은 점유와 물리적 이용상태입니다. 조사된 임차인 중 김명규는 2301호·2302호를 함께 사용하고 있으며, 매각물건명세서에는 2301호와 2302호의 경계벽을 제거해 1개의 점포로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 복원은 비교적 용이하다고 기재돼 있지만, 낙찰 뒤 실제 인도와 복원 범위는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경13113 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 270, 2층2302호 (권선동,수원복합빌딩(터미널) 터미널동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매 및 영업시설·제2종근린생활시설로 이용되는 건물 내 점포 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 주식회사하이이노서비스 · 등기상 거래가액 296,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 | 주식회사 신한은행 · 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.03.29. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며, 등기에는 2301호와 2309호가 공동담보로 함께 기재돼 있습니다. 그 뒤 2023.10.19. 기술보증기금 가압류 1,000,320,000원, 2023.12.18. 임의경매개시결정, 2024.01.18. 국 압류, 2024.02.01. 수원시 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명규 | 터미널동·할인점동 2층 2301호, 2302호 수원버스터미널 46.5410㎡ | 2021.07.06 | 5,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원옥연 | 터미널동 2층 2309호 94.1080㎡ | 2022.02.21 | 10,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 말소기준권리인 2019.03.29.보다 뒤에 전입했습니다. 따라서 조사 내용상 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 그 부분은 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 우위는 미확인
감정가는 160,000,000원, 현재 최저매각가는 78,400,000원입니다. 2회 유찰돼 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”라고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 2,003,731,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 2,026,827,840원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 2,042,995,488원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,080,000,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 1,000,320,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 2,080,320,000원, 현재 회차 예상 채권 배당액은 76,588,800원, 미배당액은 2,003,731,200원입니다. 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 곡선초등학교 서측 인근 수원버스터미널 내에 위치하며, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 전철역·지하철 등이 소재해 대중교통 이용은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 2001.10.30. 사용승인된 판매 및 영업시설·제2종근린생활시설·문화 및 집회시설 건물이며, 철골철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지·경보시설, 소화전설비, 지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 51,520.9㎡, 공시지가 3,941,000원/㎡이며 평지의 가로장방형으로 여객자동차터미널 및 부대시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 남측·서측은 각각 약 50m 광로, 동측·북측은 각각 약 20m·15m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·자동차정류장·과밀억제권역·택지개발지구·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 49%만 보고 저가 매수라고 판단하지 말고, 수원버스터미널 내 유사 점포의 실제 매매가와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 김명규가 2301호와 2302호를 함께 사용하는 것으로 조사돼 있으므로 실제 영업·점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 경계벽 확인. 2301호·2302호 경계벽이 제거돼 1개 점포로 사용 중입니다. 복원은 비교적 용이하다고 기재돼 있으나 현황과 비용 범위는 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당에는 2301호와 2309호가 공동담보로 기재돼 있으므로 등기 원문과 매각대상 범위를 대조하세요.
- 임차관계 확인. 두 임차인은 대항력 없음으로 조사됐지만, 확정일자·배당요구·현재 계약 상태와 실제 점유는 매각기일 전에 다시 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 국과 수원시 압류가 있고, 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최신 배당관계를 확인하세요.
- 규제 확인. 일반상업지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·자동차정류장·토지거래계약에관한허가구역 등 표시 내용을 실제 이용계획과 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019.03.29. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 2021.07.06.과 2022.02.21. 전입해 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 160,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 78,400,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교값이 없어 “49%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 수원버스터미널 내 상업용 집합건물이라는 이용 특성, 2301호와의 통합 점유, 실제 임대수익과 거래가격까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다. 권리 인수는 0원, 승부처는 가격과 점유입니다.
