수원지방법원 2025타경650. 시흥시 은행동 은계레이크파크 1층 112호로, 감정평가상 이용상태는 소매점이며 현재 공실입니다. 감정가는 841,000,000원, 현재 최저매각가는 288,463,000원으로 3회 유찰됐습니다. 등기상 말소기준은 2023.09.26. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 2,760,000,000원입니다. 이후 가압류와 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순한 ‘감정가 대비 할인율’이 아닙니다. 실거래 비교 자료가 없고, 물건이 아파트가 아니라 1층 소매점이며 현황도 공실입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 약 34%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 실제 판단은 상가 수익성·공실 지속 가능성· 임대수요와 함께 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경650 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 1층 112호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 소매점 (현황 공실) |
| 소유자 | 주식회사네이쳐드림스 |
| 감정가 / 최저가 | 841,000,000원 / 288,463,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,393,155,213원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기 발급 | 2026.07.22 · 수원지방법원 안산지원 시흥등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022.10.12. 시흥시 압류가 한때 존재했지만 2022.12.28. 해제로 말소됐습니다. 이후 2023.09.26. 주식회사네이쳐드림스가 거래가액 950,670,777원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사우리은행 근저당권 2,760,000,000원이 설정돼 현재 말소기준권리가 됩니다. 이 근저당은 은계레이크파크 1층 113호·114호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
2025년 이후 우리카드·서울보증보험·하나카드·경기신용보증재단 등의 가압류와 경매개시결정, 국·시의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 확인되지 않았고, 현황은 공실입니다.
② 가격 판단 — 34%라는 숫자만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 288,463,000원으로 감정가 841,000,000원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 201,924,100원, 5회 유찰 시 141,346,870원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 하락폭만으로 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’거나 ‘저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 소매점이고 현재 공실인 만큼, 가격 판단의 중심은 주거용 실거래 비교가 아니라 실제 임대 가능성과 상가 환금성에 있어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,463,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,838,482원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,760,000,000원 | 283,624,518원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 50,239,916원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 51,979,303원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,394,321원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 180,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 3,252,613,540원 중 283,624,518원이 배당되고, 미배당은 2,968,989,022원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 시흥시 은행동 은계호수공원 서측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장까지의 거리를 고려할 때 대중교통환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 112호는 소매점이며 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지하 5층·지상 8층 건물이며 사용승인은 2022.01.28.입니다.
- 도로. 남서측 및 남측으로 폭 약 12m 내외 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 1,535.2㎡, 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공공주택지구·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격을 감정가 할인율로만 보지 않기. 현재 34.3%까지 내려왔지만 실거래 비교값이 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않습니다.
- 공실 소매점 수익성 확인. 현황이 공실이므로 실제 임대 가능 여부와 임대수요 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 1층 113호·114호와 공동담보로 설정돼 있으므로 배당관계를 원본으로 재확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 공실 현황 재확인. 매각물건명세서상 공실 상태이나 입찰 직전 실제 점유·출입 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 인수 0원과 좋은 가격은 같은 말이 아니다
이 사건은 배당표 기준 매수인 인수 0원이고 임차인도 확인되지 않아 권리 인수 구조 자체는 단순합니다. 하지만 그 사실만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 대상은 1층 소매점이고 현재 공실, 이미 3회 유찰됐으며 실거래 시세 비교 자료도 없습니다. 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 숫자는 분명 크지만, 이를 곧바로 ‘저렴하다’는 결론으로 연결할 근거는 부족합니다.
따라서 이 물건의 결론은 권리 인수는 낮지만 가격·환금성 검증은 보수적으로입니다. 세금 우선배당 여부와 공동담보 관계를 확인하고, 공실 소매점의 실제 임대가치까지 검증한 뒤 현재 288,463,000원이 적정한지 판단해야 합니다.
