수원지방법원 2025타경650. 시흥시 은행동 은계레이크파크 1층 113호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 등기 형태는 집합건물이며 감정평가상 이용상태는 소매점, 현황 공실입니다. 소유자는 주식회사네이쳐드림스로 2023.09.26 거래가액 942,990,125원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 2,760,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 112호·114호와 공동담보로 잡혀 있습니다.
권리 구조의 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.10.12 시흥시 압류가 말소기준보다 앞서 존재했지만, 2022.12.28 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 2023.09.26 우리은행 근저당이고, 이후의 카드사·보증기관 가압류와 경매개시결정, 후발 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경650 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 1층 113호 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 집합건물 · 소매점 (현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상8층 · 사용승인 2022.01.28 |
| 소유자 | 주식회사네이쳐드림스 (2023.09.26 거래가액 942,990,125원) |
| 감정가 / 최저가 | 804,000,000원 / 275,772,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 2,393,155,213원 |
| 말소기준 | 2023.09.26 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 이미 말소
임차인 없음. 매각물건명세서 비고에는 현황상 공실로 기재돼 있습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 실제 점유상태는 입찰 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다. 보증금이나 대항력 있는 임차인 인수액은 현재 산정되지 않았습니다.
후순위 권리로는 우리카드 50,239,916원, 서울보증보험 51,979,303원, 하나카드 10,394,321원, 경기신용보증재단 180,000,000원, 서울보증보험 200,000,000원의 가압류가 있고 모두 말소기준 이후 권리입니다. 2025.11.27 국 압류, 2026.03.18 시흥시 압류, 2026.03.24 수원시 압류 역시 말소기준 이후 설정된 권리입니다.
② 가격 검증 — 감정가 34%지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 275,772,000원으로, 시나리오 표기상 감정가의 34% 구간입니다. 그러나 최근 실거래 비교치는 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 34%니까 싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다. 권리 인수액이 0원이므로 현 회차의 실질취득 기준액은 최저가와 동일한 275,772,000원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 275,772,000원 | 271,111,192원 | 2,981,502,348원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 193,040,400원 | 189,537,834원 | 3,063,075,706원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 135,128,280원 | 132,436,484원 | 3,120,177,056원 |
③ 예상배당표 (매각가 275,772,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,660,808원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,760,000,000원 | 271,111,192원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 50,239,916원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 51,979,303원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,394,321원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 180,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 3,252,613,540원, 예상 배당액은 271,111,192원, 미배당은 2,981,502,348원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 1층 소매점이며 현황은 공실입니다. 기호 112호·113호·114호 모두 같은 소매점 용도로 평가됐습니다.
- 입지. 은계호수공원 서측 인근으로 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 및 남측으로 폭 약 12m 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 3,399,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공공주택지구·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·준주거지역· 지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 중로3류에 접합니다.
- 건물. 사용승인일은 2022.01.28이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 공실 재확인. 명세서상 공실이지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 적혀 있으므로, 입찰 직전 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 선순위 압류 말소 여부 원본 대조. 2022.10.12 시흥시 압류는 2022.12.28 해제로 말소된 것으로 등기돼 있습니다. 최신 등기 원본에서 상태를 재확인하세요.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 112호·114호와 공동담보 관계입니다. 전체 공동담보의 진행·배당 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 법정기일과 당해세 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 가격은 임대수익으로 역산. 최근 실거래 비교치가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 공실 소매점의 실제 임대료·관리비·공실기간을 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 현재 회차는 이미 3회 유찰된 상태입니다. 권리 외에 상가의 위치, 가시성, 동선, 임차수요 등 가격 외 요소를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리돼도 가격은 별개”
이 물건은 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 말소기준 이전의 시흥시 압류는 이미 해제됐고, 2023.09.26 우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현황 역시 공실로 기재돼 있어 대항력 임차인의 보증금 승계 문제도 현재 확인되지 않습니다.
다만 투자 판단은 별개의 문제입니다. 이 물건은 이미 3회 유찰된 1층 공실 소매점이고, 현재 최저가는 275,772,000원입니다. 최근 실거래 비교치가 확인되지 않는 만큼 감정가 804,000,000원에서 크게 내려왔다는 사실만으로 저가라고 단정해서는 안 됩니다. 권리 인수는 낮지만, 가격·임대수요·환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
