수원지방법원 2025타경650. 시흥시 은행동 은계레이크파크 1층 114호입니다. 사건상 용도는 대지로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 소매점, 현재 상태는 공실입니다. 감정가는 1,030,000,000원이지만 3회 유찰돼 최저매각가는 353,290,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 주거용이 아니라 공실 상업용 점포라는 점이 가격 판단의 출발점입니다.
등기 흐름의 기준은 2023.09.26. 설정된 우리은행 근저당권 2,760,000,000원입니다. 이보다 앞선 시흥시 압류는 2022.12.28. 해제되어 이미 말소됐고, 이후 우리카드·서울보증보험·하나카드· 경기신용보증재단 등의 가압류와 경매개시결정, 압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경650 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 1층 114호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 소매점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하5층 지상8층 · 사용승인 2022.01.28 |
| 소유자 | 주식회사네이쳐드림스 · 2023.09.26. 소유권이전 · 거래가액 1,163,481,231원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,030,000,000원 / 353,290,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 우리은행 / 2,393,155,213원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 이미 해제, 기준권리는 우리은행 근저당
등기상 주의할 부분은 말소기준권리보다 앞선 2022.10.12. 시흥시 압류가 한 차례 있었다는 점입니다. 그러나 이 압류는 2022.12.28. 해제되어 등기부상 말소됐습니다. 이후 2023.09.26. 우리은행 근저당권이 설정됐고 이 권리가 경매 권리분석의 기준이 됩니다. 해당 근저당은 은계레이크파크 1층 112호·113호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
우리은행 근저당 이후 발생한 우리카드 가압류 50,239,916원, 서울보증보험 가압류 51,979,303원, 하나카드 가압류 10,394,321원, 경기신용보증재단 가압류 180,000,000원, 서울보증보험 가압류 200,000,000원과 후속 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황은 공실로 기재돼 있으며, 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
② 가격·환금성 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 1,030,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 353,290,000원, 감정가의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 247,302,999원, 5회 유찰 시 173,112,099원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 현황상 공실인 1층 소매점이고, 동일 점포의 최근 실거래 가격을 직접 비교할 수 있는 거래값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가 감정가와 실제 응찰 수요 사이에 간극이 있었음을 보여주는 지표입니다.
③ 예상배당표 (매각가 353,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,746,060원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,760,000,000원 | 347,543,940원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 50,239,916원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 51,979,303원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,394,321원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 180,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 353,290,000원 가정 시 집행비용 5,746,060원을 제외한 347,543,940원이 우리은행 근저당에 배당되고, 이후 채권에는 배당재원이 남지 않습니다. 총 채권 미배당액은 2,905,069,600원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은계호수공원 서측 인근이며 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 상업업무지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 접근성을 고려한 대중교통환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 1층 114호의 감정평가상 이용상태는 소매점이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상8층 건물로 사용승인은 2022.01.28.입니다.
- 도로. 남서측 및 남측으로 폭 약 12m 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 1,535.2㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형이며 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공공주택지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 34.3% 할인율만 보고 응찰하지 않기. 실거래 비교값 없이 감정가 할인율만으로 시장가보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 공실 원인 확인. 현황 소매점이 공실이므로 실제 상권, 유동인구, 임대수요와 공실 지속 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 같은 건물 112호·113호와 공동담보로 설정돼 있으므로 관련 매각·배당 진행을 함께 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 현황은 공실로 기재돼 있으나 감정평가상 임대관계는 미상이므로 매각물건명세서와 현황을 최종 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오 비교. 현재 353,290,000원, 4회 유찰 시 247,302,999원, 5회 유찰 시 173,112,099원으로 가격이 변합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 공실 상가의 실제 가치
이 물건의 권리 구조는 생각보다 단순합니다. 말소기준보다 앞선 시흥시 압류는 이미 해제됐고, 2023.09.26. 우리은행 근저당 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 매력은 별개의 문제입니다. 감정가 1,030,000,000원에서 세 번 유찰돼 353,290,000원까지 내려왔지만, 현황은 공실 소매점이고 동일 점포의 실거래 가격으로 현재 최저가를 검증할 근거가 없습니다. 감정가의 34.3%라는 숫자는 싸 보이지만 시장가의 34.3%라는 뜻은 아닙니다. 또한 국세·지방세 압류에 따른 실제 배당 변동도 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만, 가격·환금성 검증이 우선인 유형으로 보는 것이 맞습니다.
