77,518,000원
수원지방법원 2025타경660. 시흥시 배곧동 배곧시그니처타워 8층 808호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 김숙희이며, 2024.04.02 소유권이전과 함께 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 2024.04.02 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차의 최저매각가는 77,518,000원입니다. 감정가 226,000,000원에서 3회 유찰돼 감정가의 34% 회차까지 내려왔지만, 이 사건에서는 감정가 대비 할인폭과 실제 시장가격의 차이를 동일시할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 지식산업센터의 실제 매매가격과 환금성을 별도로 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경660 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 8층 808호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-59 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 김숙희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 77,518,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 404,210,511원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.02 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 157,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 대항력·우선변제·승계에 따른 매수인 인수액은 없고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 말소기준은 2024.04.02 국민은행 근저당권이며, 2025.06.13 임의경매개시결정과 2025.11.18 시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 34%, 그러나 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가 77,518,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 54,262,600원, 5회 유찰 시 37,983,820원으로 제시돼 있습니다. 유찰이 진행될수록 낙찰대금은 내려가지만 국민은행 근저당권의 미배당액은 오히려 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 81,477,324원 |
| 4회 유찰 시 | 54,262,600원 | 52,885,873원 | 104,314,127원 |
| 5회 유찰 시 | 37,983,820원 | 36,900,111원 | 120,299,889원 |
여기서 중요한 점은 근저당 미배당액이 매수인에게 승계되는 금액은 아니라는 것입니다. 현재 회차의 미배당 81,477,324원은 채권자가 배당으로 회수하지 못하는 금액이고, 매수인 인수액은 별도로 0원입니다. 따라서 권리 때문에 실질취득금액이 157,200,000원까지 올라가는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,795,324원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 157,200,000원 | 75,722,676원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,795,324원을 제외한 75,722,676원이 국민은행 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 81,477,324원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·공부 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트로 전제한 가격 비교는 적절하지 않습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 6,055.8㎡이며 토지이용상황은 상업기타, 지형은 평지·정방형, 도로접면은 중로한면입니다.
- 용도지역. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있습니다.
- 주변 계획. 중로1류(폭 20m~25m)·주차장·근린공원에 접하고, 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,541,000원입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 이 물건은 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용 가능 업종과 취득 목적이 맞는지 확인해야 합니다.
- 실제 시세 확인. 감정가 226,000,000원 대비 최저가 77,518,000원만 보고 저가 매수로 단정하지 말고, 동일 건물·유사 호실의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 현재까지 3회 유찰됐습니다. 가격뿐 아니라 업종 제한·공실·관리비·환금성 등 응찰을 막은 요인이 있는지 현장에서 점검해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 시흥시 압류가 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 매각 전 세금 우선순위를 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차인 인수액은 0원이지만 실제 점유 상태와 인도 필요 여부는 매각 전 현장에서 재확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.04.02 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 현재 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 최저가 77,518,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득 역시 77,518,000원입니다.
다만 결론을 “감정가의 34%니까 싸다”로 끝내면 안 됩니다. 이 물건은 공장(지식산업센터)이고 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가 대비 낙폭은 크지만 실제 시장가격과 환금성을 확인하기 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다. 권리는 단순하지만, 응찰 여부는 지식산업센터의 실제 시세와 수요를 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
