수원지방법원 2025타경660. 시흥시 배곧동 배곧시그니처타워 8층 810호입니다. 등기부상 현재 소유자는 김숙희이고, 2024.04.02 설정된 주식회사국민은행 근저당권 157,200,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.06.13 국민은행의 임의경매개시결정과 2025.11.18 시흥시 압류가 들어왔지만, 제공된 권리관계상 모두 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체보다 가격 판단이 더 어렵습니다. 감정가는 226,000,000원이지만 3회 유찰된 현재 최저매각가는 77,518,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 54,262,600원, 그 다음은 37,983,820원까지 내려가도록 제시되어 있습니다. 반면 비교 가능한 실거래 자료는 없어, 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경660 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 8층 810호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-59 |
| 용도 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 김숙희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 77,518,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 404,210,511원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2024.03.08 교보자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2024.04.02 김숙희에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 157,200,000원으로 이 권리가 말소기준입니다. 이후 국민은행 임의경매개시결정과 시흥시 압류는 제공된 등기분석상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 흐름 — 싸다고 단정하기 전에 시세 확인
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34% | 77,518,000원 | 81,477,324원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 54,262,600원 | 104,314,127원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 37,983,820원 | 120,299,889원 |
현재 회차는 데이터상 감정가 34% 수준입니다. 하지만 이 수치는 감정가와 최저가 사이의 관계일 뿐, 실제 거래시세와의 비교는 아닙니다. 특히 용도가 공장(지식산업센터)인 만큼 실제 거래가격과 매수 수요를 따로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,795,324원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 157,200,000원 | 75,722,676원 |
| 미배당 | - | 81,477,324원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 집행비용 1,795,324원, 국민은행 근저당 배당 75,722,676원으로 계산되며 근저당 채권최고액 기준 81,477,324원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 토지·규제 메모
- 용도. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 6,055.8㎡, 토지이용상황은 상업기타이며 평지·정방형·중로한면 조건입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,541,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 도로·시설. 중로1류(폭 20m~25m), 주차장, 근린공원에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가와 최저가만으로 적정가를 판단하지 말고 동일 건물·유사 지식산업센터의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 일반 주거용 부동산이 아니라 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이라는 점을 전제로 판단해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재까지 3회 유찰됐으므로 가격 외에 수요·용도·규제 등 유찰 원인을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시흥시 압류 확인. 등기상 2025.11.18 시흥시 압류가 있으며 제공된 분석상 매각으로 소멸하지만 당해세 등 배당 우선항목은 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 이용상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 실제 시장가격”
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2024.04.02 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 시흥시 압류는 매각으로 소멸하며 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 226,000,000원에서 3회 유찰되어 77,518,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세 자료가 없기 때문입니다. 더구나 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 이 물건은 권리는 확인 가능하지만 가격은 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 응찰하기보다 실제 거래가격과 수요를 먼저 확인하는 접근이 필요합니다.
