수원지방법원 2025타경660. 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 8층 809호입니다. 등기부상 현 소유자는 김숙희이고, 2024.04.02. 소유권이전 및 기존 신탁등기 말소와 함께 주식회사국민은행 채권최고액 157,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.06.13. 임의경매개시결정과 2025.11.18. 시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 77,518,000원으로 감정가 226,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 등기상 국민은행 근저당 채권최고액은 157,200,000원이고, 현재 회차 예상배당은 75,722,676원에 그쳐 81,477,324원의 미배당이 발생합니다. 중요한 점은 이 미배당이 매수인 인수액은 아니라는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경660 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 8층809호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-59 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 집합건축물 대장상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 김숙희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 77,518,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 404,210,511원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.02. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 157,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인·우선변제권·보증금 승계 문제는 발생하지 않으며, 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 국민은행 근저당 이후의 임의경매개시결정과 시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 81,477,324원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 54,262,600원 | 52,885,873원 | 104,314,127원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 37,983,820원 | 36,900,111원 | 120,299,889원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각가격이 내려가고 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건에서 낙찰가 하락은 임차보증금 인수 증가로 상쇄되는 구조가 아닙니다. 현재 회차 기준 실질취득액은 77,518,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,795,324원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 157,200,000원 | 75,722,676원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,795,324원과 국민은행 근저당 75,722,676원으로 매각대금 77,518,000원이 전부 배분됩니다. 국민은행 근저당 기준 미배당은 81,477,324원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 용도·토지 조건 메모
- 용도. 매각물건명세서 비고상 집합건축물 대장 용도는 공장(지식산업센터)입니다.
- 토지 조건. 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타이며 토지면적은 6,055.8㎡입니다. 지형은 평지·정방형, 도로접면은 중로한면입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 지구단위계획구역·도시지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 접함·저촉. 상대보호구역에 저촉되고, 중로1류(폭 20m~25m)·주차장·근린공원에 접합니다.
- 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,541,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도부터 재확인. 일반 주거용이 아니라 집합건축물 대장상 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용 가능 범위와 취득 목적을 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가 226,000,000원에서 77,518,000원으로 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 근저당 미배당과 인수액 구분. 현재 근저당 미배당 81,477,324원은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
- 청구액과 담보한도 구분. 신청채권 청구액은 404,210,511원이고, 등기상 국민은행 근저당 채권최고액은 157,200,000원입니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰 상태인 만큼 가격뿐 아니라 실제 수요와 매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 등 입찰 당일 기준 원본을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 34% 할인율만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2024.04.02. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 시흥시 압류는 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 회차에서 근저당권자에게 81,477,324원의 미배당이 발생하더라도 그 금액이 낙찰자에게 넘어오지는 않습니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 77,518,000원은 감정가의 34.3%이고 이미 3회 유찰됐습니다. 게다가 집합건축물 대장상 용도가 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 별도 검증”입니다. 단순한 감정가 할인율보다 실제 거래 가능가격과 반복 유찰의 원인을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
