수원지방법원 2025타경52211. 본건은 경기도 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 1층127호입니다. 감정가 21억8천만원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가가 5억2,341만8천원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭의 하락이지만, 이 사건에는 일반적인 말소기준권리와 별개로 매수인이 인수하는 권리가 명시되어 있습니다. 대지권의 목적인 토지의 을구 1번 구분지상권설정등기는 매각으로 말소되지 않습니다.
또한 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다. 임차인은 없어 임차보증금 인수 문제는 없지만, 인수 권리와 토지 관련 권리의 법적·경제적 의미가 이번 물건의 핵심 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52211 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 1층127호 |
| 도로명주소 | 경기도 광명시 덕안로104번길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 이용상태 주택 · 공부상 근린생활시설로 공실 |
| 소유자 | 최영신 |
| 감정가 / 최저가 | 2,180,000,000원 / 523,418,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 / 3,734,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 토지 | 대 · 11,155.9㎡ · 공시지가 3,002,000원/㎡ · 준주거지역 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 그러나 구분지상권은 인수
등기상 2020.12.14 신탁등기가 있었으나 현재는 이미 말소되어 있습니다. 2021.04.29 설정된 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준권리이며 채권최고액은 1,351,200,000원입니다. 그 뒤 광명시 압류 2건, 경매개시결정, 국 압류 등은 매각으로 소멸합니다.
다만 매각물건명세서에 대지권의 목적인 토지의 을구 1번 구분지상권설정등기 (등기 경료일 2023.06.29.)는 말소되지 아니하고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 즉, 이 사건은 “근저당 이하 전부 소멸”만으로 끝나는 권리분석이 아니라 토지의 별도등기와 구분지상권을 인수하는 조건까지 포함해 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 가격이 싸다고 단정할 수 없는 이유
대신 확인되는 것은 감정가 대비 현재 최저가의 하락 폭입니다. 현재 최저매각가는 감정가 2,180,000,000원의 약 24.0% 수준입니다. 그러나 이 수치는 시장 시세 할인율이 아니라 유찰에 따른 법원 최저매각가 비율입니다. 특히 4회 유찰 뒤에도 거래가 성사되지 않은 만큼, 가격만이 아니라 공부상 근린생활시설·공실, 감정평가상 주택, 대지권 관련 별도등기를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 523,418,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,634,180원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,351,200,000원 | 515,783,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용 7,634,180원과 국민은행 근저당 515,783,820원이 배당되는 구조입니다. 국민은행 채권최고액 1,351,200,000원 가운데 835,416,180원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모
- 주위환경. 감정평가상 본건은 경기도 광명시 가학동 소재 도고내다목적마을회관 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·소규모 공장 및 창고·농경지·임야 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 간선도로 접근성 및 노선버스정류장 위치·운행빈도를 고려할 때 교통상황은 보통인 편입니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지면적 11,155.9㎡, 평지·사다리형이며 소로1류에 접합니다.
- 규제. 광명시흥 공공주택지구, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26~2027.3.1.), 일반철도 저촉, 문화공원 및 연결녹지 접함 등의 토지이용계획이 확인됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 주택이며 장기간 공실로 수리를 요하는 상태입니다. 동시에 매각물건명세서 비고에는 공부상 근린생활시설로 공실임이 기재되어 있어, 공부와 실제 이용 상태의 차이를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 권리 부담. 별도등기인 구분지상권이 매수인에게 인수되는 점이 환금성과 활용도 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 대지권의 목적인 토지 을구 1번 구분지상권설정등기의 권리 내용, 존속 범위와 이용 제한을 직접 확인하세요.
- 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서가 별도등기를 명시하고 있으므로 집합건물 등기만 보고 판단하지 말고 대지권 목적 토지 등기를 함께 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 실제 배당순위 및 배당액이 달라질 수 있으므로 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 용도 불일치 확인. 공부상 근린생활시설과 감정평가상 주택의 차이가 있으므로 현황·건축물대장·관련 인허가 및 사용 상태를 원본 서류로 대조하세요.
- 회차 전략. 현재 523,418,000원에서 5회 유찰 시 366,392,600원, 6회 유찰 시 256,474,819원으로 내려갑니다. 다만 더 낮은 가격 자체만으로 구분지상권 인수 부담이 사라지는 것은 아니므로 가격과 권리 부담을 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·토지이용계획 등을 직접 확인한 뒤 최종 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “가격은 크게 내려왔지만, 인수 권리는 따로 본다”
이 사건의 매력은 분명합니다. 감정가 2,180,000,000원에서 4회 유찰을 거쳐 최저매각가가 523,418,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 그 숫자만으로 저가 매수라고 결론 내리기에는 매수인이 인수하는 구분지상권이 있습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건, 공부상 근린생활시설과 감정평가상 주택의 차이까지 겹칩니다.
따라서 이 물건은 “싸서 사는 물건”보다 “인수 권리를 이해하고 사는 물건”에 가깝습니다. 실거래 비교자료가 없어 시장가 대비 할인 여부도 확정할 수 없습니다. 현재 회차의 523,418,000원은 감정가 대비 24.0%라는 숫자만으로 판단하지 말고, 구분지상권의 실제 부담과 토지 이용관계, 세금 압류, 공부와 현황의 차이를 확인한 뒤 평가해야 합니다.
