수원지방법원 2025타경52211. 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 6층 601호입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.06.02. 주식회사국민은행 근저당권 756,000,000원입니다. 이후 광명시 압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건에서 가장 중요한 것은 집합건물 등기 자체보다 대지권의 목적인 토지에 별도 등기된 구분지상권입니다. 매각물건명세서는 2023.06.29. 경료된 토지 을구 1번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다.
현재 최저매각가는 273,714,000원으로 감정가 대비 24.01%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 실거래·중개 시세 자료가 없기 때문에 ‘시세보다 저렴하다’고 단정할 수 없습니다. 게다가 4회 유찰이라는 경과와 인수되는 구분지상권을 함께 봐야 합니다. 가격 할인폭 자체보다 구분지상권이 실제 이용·처분·담보가치에 어떤 영향을 주는지 확인하는 것이 선행되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52211 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 감정 이용상태 주택 · 매각물건명세서 비고상 공부상 근린생활시설, 공실 |
| 소유자 | 최영신 |
| 감정가 / 최저가 | 1,140,000,000원 / 273,714,000원 (4회 유찰, 감정가 24.01%) |
| 말소기준권리 | 2021.06.02. 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 756,000,000원 |
| 경매 채권자 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 3,734,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 등기는 소멸, 토지 구분지상권은 별도 인수
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인에 따른 금전 인수 문제는 확인되지 않습니다. 등기상 말소기준은 2021.06.02. 국민은행 근저당권이며, 이후 광명시 압류와 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 24.01%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 1,140,000,000원, 현재 최저매각가는 273,714,000원입니다. 4회 유찰을 거치며 감정가의 24.01%까지 낮아졌습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 191,599,800원, 6회 유찰 시 134,119,859원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 273,714,000원 | 486,917,996원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 191,599,800원 | 567,882,597원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 134,119,859원 | 624,557,819원 | 0원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실과 시장가치 대비 저평가 여부는 전혀 다른 문제입니다. 4회 유찰 자체도 환금성이나 권리 부담을 시장이 보수적으로 평가했을 가능성을 함께 살펴야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,714,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,631,996원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 756,000,000원 | 269,082,004원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 756,000,000원 중 269,082,004원이 배당되고 486,917,996원이 미배당으로 남습니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 다만 이는 토지 구분지상권이라는 비금전적 인수권리가 없다는 뜻이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 이용·입지·환금성 메모 (감정요항표·토지자료 기준)
- 이용상태. 감정 이용상태에는 주택으로 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 공부상 근린생활시설로 공실이라고 기재되어 있습니다.
- 주위환경. 감정요항표에는 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 간선도로 접근성과 노선버스정류장 위치·운행빈도를 고려할 때 교통상황은 보통인 편으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·택지개발지구·준주거지역·제1종지구단위계획구역· 토지거래계약에관한허가구역이 포함되고, 일반철도·준보전산지 저촉, 문화공원·연결녹지 접함 정보가 있습니다.
- 도로. 토지자료에는 소로한면, 소로1류(폭 10m~12m) 접함으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 매각물건명세서가 인수를 명시한 토지 을구 1번 구분지상권의 설정 목적·범위·존속기간을 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 대지권과의 관계 확인. 구분지상권이 대지권의 목적인 토지에 어떤 범위로 설정되어 있는지, 해당 601호의 이용·처분·담보에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 저가매수라 판단하지 말고 별도의 현재 거래가격 검증이 필요합니다.
- 용도·현황 확인. 감정 이용상태는 주택, 매각물건명세서 비고는 공부상 근린생활시설·공실로 기재되어 있으므로 실제 현황과 공부를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 반복 유찰의 배경이 가격만의 문제인지, 구분지상권이나 이용·환금성 요인이 함께 작용했는지 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 비용은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다”보다 “무엇을 인수하느냐”가 먼저다
이 물건은 감정가 1,140,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 273,714,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 자료가 없으므로 이 가격이 실제 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다. 더 중요한 것은 대지권의 목적인 토지의 구분지상권을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서의 명시입니다. 임차인은 없고 배당표상 금전 인수액도 0원이지만, 비금전적 권리가 존속한다는 점에서 권리구조가 깨끗하다고 평가하기 어렵습니다.
결론은 가격보다 권리 확인이 우선입니다. 현재 회차가 감정가의 24.01%라는 숫자는 강하게 보이지만, 4회 유찰과 인수 구분지상권, 실거래 검증 부재를 함께 보면 보수적인 접근이 필요합니다. 구분지상권의 실제 부담을 원문으로 해소하기 전에는 낮은 최저가 자체를 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.
