수원지방법원 2025타경52211. 경기도 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 1층128호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 최영신이고, 2021년 6월 2일 설정된 주식회사국민은행의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 광명시 압류 2건, 국 압류 1건, 임의경매개시결정이 이어졌고 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 반면 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지의 을구 1번 구분지상권설정등기가 별도로 명시되어 있어, 이 권리는 매수인이 인수합니다.
따라서 이 물건은 “최저가가 감정가보다 얼마나 낮아졌는가”만으로 판단하면 안 됩니다. 권리상 소멸되는 항목과 매수인이 떠안는 항목을 분리하고, 대지권의 목적 토지에 설정된 구분지상권의 실제 내용과 향후 사용관계를 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52211 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 1층128호 |
| 용도 / 감정 이용상태 | 대지 · 주택 |
| 소유자 | 최영신 |
| 감정가 / 최저가 | 2,290,000,000원 / 549,829,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 / 3,734,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 대부분 소멸하지만, 하나는 인수
2020년 12월 14일의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2021년 6월 2일 소유권이전 1번신탁등기말소 후 같은 날 국민은행 근저당권이 설정되었고, 이를 기준으로 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 경매와 별개로 매수인이 인수해야 하는 토지 측 구분지상권은 별도로 존속합니다.
② 현재 가격 — 4회 유찰로 감정가의 24%
현재 회차의 최저매각가는 549,829,000원입니다. 감정가 2,290,000,000원 대비 현재 비율은 데이터상 24%로 나타나며, 4회 유찰이 진행된 상태입니다. 즉 가격만 놓고 보면 최초 감정가와의 간격은 매우 큽니다.
③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 549,829,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,898,290원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,406,400,000원 | 541,930,710원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 7,898,290원을 먼저 차감하고 근저당권에 541,930,710원이 배당됩니다. 국민은행 근저당의 미배당액은 864,469,290원이며, 소유자 잔여액은 0원입니다. 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 토지 이용·입지 메모
- 주위환경. 경기도 광명시 가학동 소재 ‘도고내다목적마을회관’ 북서측 인근이며, 단독주택·소규모 공장 및 창고·농경지·임야 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 간선도로 접근성과 노선버스정류장 위치 및 운행빈도 등을 고려할 때 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 주택이며, 장기간 공실로 수리를 요하는 상태로 기재되어 있습니다. 공부상 근린생활시설로 공실이라는 매각물건명세서 비고도 함께 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 11,155.9㎡, 지목은 대, 준주거지역, 토지이용상황은 주상기타입니다. 지형은 평지·사다리형이며 남측으로 폭 약 12미터 내외의 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 (2024-02-26~2027.3.1.), 공공주택지구, 과밀억제권역 등이 포함 또는 저촉·접함으로 기재되어 있습니다. 일반철도는 저촉, 문화공원과 연결녹지는 접합니다.
⑤ 인수·입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 대지권의 목적인 토지 을구 1번 구분지상권설정등기는 매수인이 인수합니다. 등기 경료일 2023.06.29.과 구분지상권의 구체적 범위를 원본으로 확인하세요.
- 압류·당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세에 해당하면 0순위로 차감될 수 있어 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 가격보다 권리 먼저. 현재 최저가 549,829,000원은 감정가의 24%이지만, 인수권리의 실질적인 부담과 토지이용 제한을 반영한 가격인지 별도로 검토해야 합니다.
- 용도 확인. 감정 이용상태는 주택이고 공부상 근린생활시설로 공실이라는 비고가 있어, 실제 현황·건축물대장·용도 적합성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서 및 관련 토지등기 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “4회 유찰 = 무조건 저가”는 아니다
이 물건의 가장 큰 장점은 4회 유찰로 현재 최저매각가가 549,829,000원까지 내려왔다는 점입니다. 감정가 2,290,000,000원 대비 24% 수준이라 가격만 보면 눈에 띄는 구간입니다. 그러나 이 사건은 매수인이 인수하는 구분지상권이 존재하고, 국세·지방세 압류 3건과 토지거래허가구역·공공주택지구 등 각종 토지이용 제한도 겹쳐 있습니다.
따라서 이 물건은 “얼마나 싸게 떨어졌는가”보다 “549,829,000원에 무엇을 함께 인수하는가”가 핵심입니다. 금액상 인수액은 0원으로 산정되지만, 구분지상권은 비용이 아니라 권리 부담이라는 점을 분리해서 봐야 합니다. 현재 가격은 충분히 낮지만, 입찰 전에는 인수권리의 내용과 토지 이용제한의 실질 영향을 확인한 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
