매력지수 C등급 · 4회 유찰로 가격은 낮아졌지만 대항력 임차권 인수 위험으로 신중 접근 필요
최저가는 감정가 대비 24% 수준이나 임차보증금 100,000,000원 중 67,155,372원 인수 가능성이 있어 실질취득 기준 리스크가 큼
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 4회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 순위 10번 주택임차권등기와 대항력 임차인 조대영의 보증금 100,000,000원 중 배당 부족분 67,155,372원 인수 가능성이 존재합니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 물건입니다.
감정가 / 최저가
141,000,000원 / 33,854,000원
4회 유찰
실질취득 검토
101,009,372원 수준
낙찰가+인수 가능액
임차보증금 인수
67,155,372원
조대영 임차인
핵심지표
C등급 42점
권리 리스크 반영
수원지방법원 2025타경52569. 경기도 안산시 단원구 와동 재민하이츠빌(110-5) 401호 다세대주택입니다. 감정가는 141,000,000원이며 현재 4회 유찰 후 최저매각가는 33,854,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 일반적인 저가 낙찰형이 아닙니다. 을구 순위 10번 주택임차권등기가 존재하고, 임차인 조대영의 보증금이 매각대금에서 전액 회수되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수할 수 있습니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경52569 (강제경매)
소재지
경기도 안산시 단원구 와동 110-5 4층401호
물건종류 / 이용
다세대주택 · 방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등
소유자
지미혜
감정가 / 최저가
141,000,000원 / 33,854,000원
신청채권 / 청구
조대영 / 100,000,000원
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 이 사건의 주택임차권등기는 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 조대영 임차인은 전입 2018.07.13, 확정일자 2018.07.13 및 2022.11.16, 임차보증금 100,000,000원으로 확인됩니다.
② 임차인 분석
임차인
부분
대항력
우선변제
인수 위험
조대영
주택 전부
有
가능
67,155,372원 가능
최대영
101호
有
미상
보증금 미상
정순동
202호
有
미상
보증금 미상
⚠️ 가장 중요한 체크 조대영 임차인은 등기부상 강제경매 채권자와 동일 인물로 확인됩니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성은 있으나, 현재 확인 자료만으로 인수를 배제할 수 없습니다. 현장 확인과 원본 서류 검토가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,854,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,009,372원
임차인 조대영 보증금
100,000,000원
32,844,628원
미배당 임차보증금
-
67,155,372원
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득
최저가는 낮지만 임차보증금 인수 가능액을 반영해야 합니다.
⛔ 가격 판단 현재 최저매각가는 감정가 대비 24%까지 하락했지만, 인수 위험을 반영하면 단순히 33,854,000원짜리 물건으로 볼 수 없습니다. 낙찰가와 임차보증금 인수를 합산한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
이 물건은 유찰 횟수만 보면 매력적인 저가 경매처럼 보입니다. 그러나 대항력 임차권과 미배당 보증금 인수 가능성이 존재해 단순 낙찰가 비교는 위험합니다. 권리관계 확인과 임차인 실체 검증이 끝난 뒤 접근해야 하며, 현재 기준으로는 가격보다 인수 리스크 관리가 우선인 물건입니다.
