매력지수 B등급 · 인수 위험은 낮고 가격은 매력적이나 소형 다세대 환금성과 임대관계 확인이 필요
현재 최저가가 최근 12개월 평균보다 낮고 인수권리는 없지만 소형 다세대·2회 유찰·임대관계 미상 요소를 반영해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 거래 평균보다 낮아 가격 메리트가 있으나, 7세대 소형 다세대라 매도 환금성과 점유관계를 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
96,000,000원
47,040,000원
최근 12개월 평균
56,666,666원
최근 거래 3건
최저가 ÷ 최근시세
83.0%
가격 여유 구간
매수인 인수
0원
승계 권리 없음
수원지방법원 2025타경52569 사건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 다세대주택입니다. 소유자는 지미혜이며, 을구 7번 연무신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 조대영 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경52569
소재지
경기도 안산시 단원구 선부동 1111 2층202호
용도 / 이용상태
다세대 · 주거용
소유자
지미혜
감정가 / 최저가
96,000,000원 / 47,040,000원
신청채권 / 매각일
조대영 / 100,000,000원 · 2026.07.16
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
✅ 권리 판단말소기준권리인 연무신용협동조합 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계하는 권리는 없습니다.
② 임차인 분석
점유자
부분
대항력
우선변제
승계
최대영
101호
없음
보증금 미상
없음
정순동
202호
없음
보증금 미상
없음
실제 임차인 2명이 확인되며, 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않아 배당 관련 금액은 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준
거래월
면적
층
거래가
2025.08
46.69㎡
1층
70,000,000원
2025.08
46.69㎡
2층
70,000,000원
2025.08
46.69㎡
-1층
30,000,000원
2022.10
50.88㎡
-1층
52,000,000원
최근 12개월 평균 거래가는 56,666,666원, 최신 거래가는 70,000,000원입니다. 최저매각가 47,040,000원은 최근 평균 대비 83.0% 수준으로 가격 접근성은 있습니다. 다만 전체 평균 거래가는 55,500,000원으로 표본 편차가 있어 개별 호수 조건을 확인해야 합니다.
배당 분배 (현재 최저가)
감정가 vs 실거래
최근 거래 기준으로 최저가는 평균 이하 구간입니다.
④ 예상배당표 (47,040,000원 가정)
배당항목
배당액
집행비용
1,246,720원
연무신용협동조합 근저당
42,900,000원
조대영 가압류
2,893,280원
잔여
0원
배당 계산상 채권 미배당이 발생하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
점유 확인. 대항력 없는 점유자가 있으므로 실제 점유 상태와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
환금성 확인. 7세대 규모의 소형 다세대로 매도 시 수요층이 제한될 수 있습니다.
가격 기준. 최근 12개월 평균 56,666,666원과 최신 거래 70,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
원본 확인. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 상품성은 확인”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 권리분석 난도는 낮습니다. 현재 최저가는 최근 거래 평균보다 낮아 가격 측면 장점이 있으나, 소형 다세대라는 특성상 거래 유동성과 점유 상태 확인이 핵심입니다. 권리는 합격, 최종 판단은 환금성 검토 후가 적절합니다.
