매력지수 C등급 · 저가 매력은 있으나 대항력 임차인 2명 보증금 미상으로 권리확인 선행 필요
최근 거래 대비 낮은 최저가에도 대항력 임차인의 인수 가능성이 남아 있고 보증금이 확인되지 않아 보수적 C 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 가격은 크게 내려왔습니다. 다만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인 2명의 보증금입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
감정가 / 최저가
79,000,000원 / 27,097,000원
3회 유찰
최근 실거래
60,000,000원
2025.02 거래
최저가 ÷ 최근거래
45.2%
가격상 저점
인수 위험
확인 필요
대항력 임차인 2명
수원지방법원 2025타경52569. 안산시 단원구 와동 소재 다세대주택 1층 101호입니다. 등기상 근저당권은 현재 모두 말소된 상태이며 강제경매개시결정이 주요 권리 흐름입니다. 다만 매각물건명세서와 현황조사상 대항력 있는 임차인이 확인되어 명도와 인수 여부가 핵심 쟁점입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경52569
소재지
경기도 안산시 단원구 와동 747 1층101호
용도
다세대주택
소유자
지미혜
감정가 / 최저가
79,000,000원 / 27,097,000원
신청채권자
조대영
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 등기상 부담은 정리되나 임차인이 핵심
⚠️ 대항력 임차인 확인 최대영(101호), 정순동(202호)은 전입 시점이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰가만으로 실질취득 비용을 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석
임차인
점유
전입
권리
위험
최대영
101호
2025.04.23
대항력 有 우선변제 가능
보증금 미상
정순동
202호
2018.03.05
대항력 有
보증금 미상
③ 시세 비교
확인 가능한 최근 거래는 2025년 2월 37.42㎡ 거래 60,000,000원입니다. 최저매각가는 최근 거래 대비 45.2% 수준으로 낮지만, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 실제 취득비용은 달라질 수 있습니다.
배당 구조 (최저가 기준)
가격 비교
최저가는 낮지만 임차인 인수 가능성 반영 필요
④ 입찰 체크리스트
보증금 확인. 대항력 임차인의 보증금 규모 확인 전 입찰가 산정 금지.
실질취득 계산. 보증금 미배당분이 발생하면 낙찰가 외 추가 부담 가능성을 검토해야 합니다.
명도 확인. 점유자가 있는 다세대는 인도 절차와 협의 가능성을 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 최근 거래보다 낮지만 권리위험을 제외한 단순 비교는 어렵습니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후 판단”
이 물건은 감정가 대비 큰 폭으로 하락한 최저가가 장점입니다. 그러나 대항력 임차인 2명이 존재하고 보증금이 확인되지 않아, 단순히 2,709만원이라는 숫자만 보고 접근하면 안 됩니다. 입찰 전 임차인의 보증금·배당관계를 확인한 뒤 실질취득비용 기준으로 판단하는 물건입니다.
