수원지방법원 2025타경52906. 시흥시 배곧동 배곧헤리움어반크로스1차 에이동 1층 111호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기사항은 집합건물이고 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 이정훈은 2021.11.11 소유권이전 등기를 마쳤고 당시 등기부 거래가액은 733,210,000원입니다. 같은 날 북부천새마을금고가 채권최고액 2,376,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 본건의 말소기준권리입니다.

말소기준 이후의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 본건 111호 임차인 김덕화의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사되어 있습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 감정평가시에는 “근린생활시설로 이용 중이고 현재 공실”로 기재된 반면 임차조사에는 김덕화가 나타나므로, 실제 점유자는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 본건 임차인도 후순위

2018년과 2019년의 신탁등기는 이후 말소되었고, 2021.11.11 현재 소유자 이정훈에게 소유권이전된 뒤 같은 날 북부천새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후의 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당에는 에이동 115호와 116호가 공동담보로 함께 기재되어 있습니다.

임차인 현황 — 본건 111호와 공동담보 115호를 구분

임춘임은 본건 111호가 아니라 공동담보로 기재된 115호의 임차조사 기록입니다. 본건 111호의 직접 임차인은 김덕화 1명으로 확인됩니다. 두 임차인 모두 전입일이 2021.11.11 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 조사되어 있으며, 확정일자는 확인되지 않습니다.

② 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘현재 시세보다 저렴’은 다른 이야기

현재 최저매각가는 476,000,000원으로 감정가 680,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰된 가격이라는 사실은 명확하지만, 이것만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 등기부에는 소유권 취득 당시 거래가액 733,210,000원이 기재되어 있으나, 이는 2021년 거래이고 2026년 현재 시세를 뜻하지 않습니다.

따라서 가격 판단의 기준은 최저가 476,000,000원이 아니라 실제 취득에 필요한 총액이어야 합니다. 이 사건은 현재 분석상 승계되는 임차보증금이나 기타 인수액이 없어 실질취득은 476,000,000원으로 계산됩니다. 다만 이를 현재 시장가격보다 싸다고 평가할 근거는 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 476,000,000원 가정)

현재 최저가 476,000,000원 가정에서 북부천새마을금고의 근저당 채권은 468,840,000원 배당되고 1,907,160,000원 미배당으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 예상배당에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 배곧지구대 남서측 인근. 아파트단지와 각종 근린생활시설·업무시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로 입지여건은 보통인 편입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
• 이용상태. 감정평가상 기호 가~다 모두 근린생활시설로 이용 중입니다. 본건 관련 비고에는 감정평가시 현재 공실로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트·철근콘크리트구조 콘크리트지붕 20층 건이며 사용승인일은 2018.07.24입니다.
• 도로. 북서측 약 20~25m, 남서측 및 남동측 약 15m 포장도로와 접합니다.
• 토지. 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 지목은 대, 공시지가는 2,520,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 점유 확인. 감정평가시 공실 기재와 111호 김덕화 임차조사 기록이 함께 존재하므로 현장 점유와 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
• 임차인 원본 대조. 김덕화의 보증금 20,000,000원·월차임 1,500,000원·전입일 2023.08.10·배당요구일 2025.08.06을 매각물건명세서와 현황조사에서 다시 대조해야 합니다.
• 우선변제 확인. 김덕화와 임춘임 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 원본 서류에서 확인해야 합니다. 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 공동담보 확인. 북부천새마을금고 근저당은 본건 외 에이동 115호·116호와 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 경매·배당 진행상황을 함께 확인할 필요가 있습니다.
• 가격 검증. 최저가 476,000,000원은 감정가의 70%이지만 현재 근린생활시설 시세와 동일하다는 뜻이 아닙니다. 2021 거래가액 733,210,000원을 현재 시세로 대체하지 않아야 합니다.
• 용도 확인. 사건 용도 표시는 대지이고 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 실제 영업·임대·사용 가능 형태와 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다

이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2021.11.11 북부천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 본건 111호 김덕화의 전입은 2023.08.10으로 후순위입니다. 후순위 경매개시결정과 압류도 매각으로 소멸하므로 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격 판단은 별도입니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도, 현재 비교 가능한 숫자인 733,210,000원은 2021년 소유권 취득 당시 거래가액입니다. 이를 2026년 현재 시세로 볼 수 없으므로 476,000,000원이 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다. 여기에 감정평가시 공실 기재와 111호 임차조사 기록이 병존하고, 근저당도 115호·116호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 단순하지만, 가격과 실제 점유를 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.