수원지방법원 2025타경52906. 배곧헤리움어반크로스1차 에이동 1층 116호입니다. 등기상 소유자는 이정훈이고, 2021.11.11 거래가액 733,210,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 북부천새마을금고가 채권최고액 2,376,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2025.07.25 북부천새마을금고의 임의경매개시결정이 뒤따랐으며, 말소기준 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
권리 자체보다 주의할 부분은 현황과 가격 검증입니다. 감정평가상 기호 물건들은 근린생활시설로 이용 중이며, 현장에서는 인접 115호·117호와 벽체 구분 없이 ‘오삼회관’이라는 상호의 식당으로 이용되고 있습니다. 다만 각 전유부분의 위치와 면적은 특정할 수 있어 구분건물로서 독립성을 갖추고 있고 복원은 용이한 것으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52906 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 234 배곧헤리움어반크로스1차 에이동 1층116호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 이정훈 (2021.11.11 소유권이전 · 거래가액 733,210,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 570,000,000원 / 399,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부천새마을금고 / 2,083,048,170원 |
| 말소기준 | 2021.11.11 북부천새마을금고 근저당 · 채권최고액 2,376,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.11.11 설정된 북부천새마을금고 근저당입니다. 해당 근저당은 공동담보로 에이동 111호와 115호가 기재돼 있으며, 2025.07.25 경매개시결정도 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
② 점유·임차 관계 — 인접호수와 통합 이용 확인
확인된 임차 관련 기록은 에이동 111호와 115호에 관한 것입니다. 두 기록 모두 전입신고일이 2021.11.11 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니며 실제 임차인 기록은 2명입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김덕화 | 에이동 111호 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 2023.08.10 | 2025.08.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 아님 |
| 임춘임 | 에이동 115호 · 주거 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 2023.10.04 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 아님 |
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교는 보류
감정가는 570,000,000원이고 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 399,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않아 399,000,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 이 물건은 감정가 대비 할인율보다 실제 근린생활시설 가치, 임대수익, 통합 영업 상태와 원상복구 비용을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 399,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,386,000원 |
| 2. 근저당 · 북부천새마을금고 | 2,376,000,000원 | 392,614,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 2,376,000,000원 중 392,614,000원이 배당되고 1,983,386,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧지구대 남서측 인근으로 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하는 성숙중인 상가지대이며 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 20층 건 내 1층에 위치하며 사용승인일은 2018.07.24입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 20~25m, 남서측 및 남동측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,520,000원/㎡입니다. 인접 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 116호 경계 확인. 115호·117호와 벽체 구분 없이 식당으로 일체 이용 중이므로 현장에서 116호의 실제 경계와 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 원상복구 확인. 구분건물 독립성과 복원 가능성은 확인됐지만, 실제 분리 공사 범위와 비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 동일 상권 근린생활시설의 실제 거래 및 임대수익을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 북부천새마을금고 근저당에는 111호·115호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 매각·배당 진행도 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용과 근저당을 중심으로 한 추정이며 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 현황과 가격이 어렵다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2021.11.11 북부천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 입찰 판단이 단순한 물건은 아닙니다. 116호가 인접 115호·117호와 벽체 없이 식당으로 일체 이용되고 있고, 실거래 시세 비교자료도 없어 현재 최저가 399,000,000원의 가격 경쟁력을 곧바로 평가하기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 여부보다 전유부분 경계·점유 현황·복원 비용·근린생활시설의 실제 시장가치를 확인하는 것이 핵심입니다.
