수원지방법원 2025타경52906. 경기도 시흥시 배곧동 배곧헤리움어반크로스1차 에이동 1층115호입니다. 감정평가상 기호 물건은 근린생활시설로 이용 중이며, 등기부의 말소기준권리는 2021.11.11. 설정된 북부천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,376,000,000원이고, 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 798,000,000원입니다.
115호 점유자로 조사된 임춘임은 2023.10.04. 전입했고 보증금 10,000,000원·월세 2,000,000원입니다. 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 배당에서 보증금이 전액 회수되지 않더라도 그 미회수액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 반면 현황에서는 115호가 인접 116호·117호와 벽체 구분 없이 ‘오삼회관’ 식당으로 이용 중이라고 기재돼 있어, 실제 입찰 전에는 각 호의 경계와 점유관계, 복원 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52906 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 234 배곧헤리움어반크로스1차 에이동 1층115호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 이정훈 (2021.11.11. 소유권이전 · 거래가액 1,586,304,300원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,140,000,000원 / 798,000,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부천새마을금고 / 2,083,048,170원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.11.11. 북부천새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 이정훈에게 소유권이 이전된 뒤 설정된 근저당권으로, 경매로 소멸합니다. 이후 2025.07.25. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 앞선 신탁등기는 등기부상 이미 말소돼 현재 인수권리로 남지 않습니다.
② 임차·점유 — 115호 임춘임, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임춘임 | 에이동 115호 · 주거 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 2023.10.04 | 없음 | 확정일자 확인 안 됨 | 0원 |
전입일 2023.10.04.는 말소기준일 2021.11.11.보다 늦습니다. 따라서 임춘임은 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 임차 관련 배당 여부는 실제 배당요구·최우선변제 요건과 배당절차에 따라 달라질 수 있으며, 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영돼 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 798,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,380,000원 |
| 1. 근저당 · 북부천새마을금고 | 2,376,000,000원 | 787,620,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 2,376,000,000원 중 787,620,000원이 배당되고, 1,588,380,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 근저당권자의 미회수 채권으로, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 798,000,000원 | 787,620,000원 | 1,588,380,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 558,600,000원 | 550,614,000원 | 1,825,386,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 391,020,000원 | 384,745,720원 | 1,991,254,280원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가 1,140,000,000원의 70%입니다. 다음 회차가 열리면 시나리오상 558,600,000원(49%), 그 다음은 391,020,000원(34.3%)으로 낮아집니다. 다만 이 물건은 실제 거래가격과의 비교보다 권리·점유·통합사용 상태를 함께 확인하는 것이 우선입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 배곧동 배곧지구대 남서측 인근. 아파트단지·근린생활시설·업무시설이 혼재하는 성숙중인 상가지대이며 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량출입 가능, 인근에 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트·철근콘크리트구조 콘크리트지붕 20층 건물의 1층 호실이며 사용승인일은 2018.07.24.입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역, 평지의 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,520,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 20~25m, 남서측·남동측 약 15m 포장도로와 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 115호 점유 확인. 임춘임의 실제 점유 범위와 현황을 현장에서 대조하세요.
- 통합사용 확인. 115·116·117호의 벽체 구분 없는 식당 이용 상태, 출입구·주방·설비가 어느 호에 걸쳐 있는지 확인하세요.
- 복원 범위 확인. 각 전유부분의 위치·면적 특정 및 복원이 용이하다는 명세서 내용과 실제 현장을 대조하세요.
- 임차 배당 확인. 임춘임은 대항력이 없지만, 배당요구 및 최우선변제 가능 여부는 배당기록과 원본 서류로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 북부천새마을금고 근저당에는 같은 건물 111호와 116호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 매각·배당 진행상황을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 최신 변경사항을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘통합사용 현황’이 핵심
권리구조만 보면 말소기준 이후의 점유자이고 매수인 인수액도 0원이라 비교적 명확합니다. 현재 최저가도 감정가 11.40억에서 한 차례 유찰돼 7.98억으로 낮아졌습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격 숫자보다 115·116·117호가 벽체 없이 하나의 식당으로 쓰이고 있다는 현황입니다. 각 전유부분의 독립성과 복원 가능성은 인정돼 있지만, 실제 낙찰 후 독립 사용이나 명도를 계획한다면 경계·시설물·점유 범위를 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 중요합니다.
