수원지방법원 2025타경53282. 시흥 배곧동 배곧헤리움어반크로스2차 비동 1층 103호입니다. 사건상 용도 표기는 ‘대지’이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설, 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 현재 소유자는 농업회사법인주식회사청정으뜸이며, 2023.05.04 설정된 하나은행 근저당권의 채권최고액은 1,920,000,000원입니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금·경기신용보증재단·중소벤처기업진흥공단· 중소기업은행·하나카드·서울보증보험·농업협동조합중앙회 등의 가압류와 여러 압류가 이어졌지만, 등기자료상 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 현재 경매는 하나은행의 승계인인 이에이에스제삼차유동화전문유한회사가 채권자로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53282 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 233 배곧헤리움어반크로스2차 비동 1층103호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 / 근린생활시설 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철골철근콘크리트·철근콘크리트구조, 20층 건물 내 비동 1층 103호 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사청정으뜸 |
| 감정가 / 최저가 | 684,000,000원 / 335,160,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이에이에스제삼차유동화전문유한회사(주식회사 하나은행의 승계인) / 1,863,465,417원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.05.04 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이고 본건 외 비동 104호·105호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 가압류와 압류는 등기자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 확인 — 현황조사 기재 호수에 주의
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이팩모터스(대표자 김대현) | 비동 105호 | 2023.10.24 | 30,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 해당 없음 |
현황조사에 기재된 임차인은 비동 105호를 점유하는 주식회사 아이팩모터스입니다. 본 경매 목적물은 비동 103호이므로 호수가 일치하지 않습니다. 또한 전입일 2023.10.24는 말소기준권리 2023.05.04보다 늦어 기재 내용 자체로도 대항력은 없습니다. 따라서 이 30,000,000원 보증금을 본건 103호의 인수보증금으로 합산해서는 안 되며, 현재 배당 계산에서도 매수인 인수 0원으로 처리돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 메리트는 미확인
감정가는 684,000,000원, 현재 최저매각가는 335,160,000원으로 감정가의 49%입니다. 현재까지 2회 유찰됐고, 다음 유찰 시나리오는 234,612,000원(감정가 34%), 그 다음은 164,228,400원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “49%라 가격 메리트가 크다”고 결론내리면 안 됩니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가 335,160,000원 자체가 아니라, 실제 소매점 거래·임대수익·공실 가능성 등을 확인한 뒤 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 335,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,492,240원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,920,000,000원 | 329,667,760원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 285,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 114,162,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 150,878,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 19,068,894원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 31,970,746원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 278,617,865원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,899,697,505원에 대해 현재 매각가 가정에서는 채권자 배당액이 329,667,760원, 미배당액이 2,570,029,745원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세에 해당하는 세금이 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 배곧동 ‘배곧지구대’ 남측 인근으로, 주변에는 근린생활시설·업무시설·관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건은 근린생활시설 상태이며 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트·철근콘크리트구조 20층 건물 내 1층으로, 위생·승강기·소방 등 공용설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 장방형 평지이고 남동측·북동측·북서측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 중로1류와 중로2류에 접합니다. 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가는 2,574,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 금지. 감정가 684,000,000원에서 335,160,000원으로 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 감정가 할인율을 시세 할인율로 보면 안 됩니다.
- 103호 점유 재확인. 현황조사 기재 임차인은 105호입니다. 입찰 전 103호의 실제 점유자와 임대관계를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 배당순위. 국세·지방세 압류 7건 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 실제 배당구조를 더 정확히 판단할 수 있습니다.
- 상가 환금성. 주거용이 아니라 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 공실·임대료·관리비와 주변 상가 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권에는 비동 104호·105호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 경매·배당 진행을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 권리 구조는 핵심이 분명합니다. 2023.05.04 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 현황조사상 보증금 30,000,000원의 임차인이 있지만 점유부분은 본건 103호가 아니라 105호이고, 전입일도 말소기준권리보다 늦습니다.
하지만 인수 0원이라는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 335,160,000원으로 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없어 이 가격이 실제 시세보다 낮다고 말할 수 없습니다. 게다가 대상은 1층 제1종근린생활시설(소매점)이고 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험보다 103호 실제 점유관계, 세금 배당순위, 상가의 실거래·임대수익·환금성을 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
