335,160,000원
수원지방법원 2025타경53282. 시흥 배곧동 배곧헤리움어반크로스2차 비동 1층 104호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설, 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 감정가 684,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 335,160,000원입니다.
권리의 기준점은 2023년 5월 4일 설정된 하나은행 근저당권 1,920,000,000원입니다. 이후 신용보증기금·경기신용보증재단·중소벤처기업진흥공단·중소기업은행·하나카드·서울보증보험· 농업협동조합중앙회의 가압류와 국·지방자치단체 압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 당해세에 해당하는 조세가 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 후순위 채권의 미배당 규모는 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53282 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 233 배곧헤리움어반크로스2차 비동 1층104호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 대지 · 근린생활시설 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철골철근콘크리트·철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 비동 1층 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사청정으뜸 |
| 감정가 / 최저가 | 684,000,000원 / 335,160,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,863,465,417원 |
| 현재 경매채권자 | 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사 (주식회사 하나은행의 승계인) |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.05.04. 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이고 비동 103호·105호와 공동담보입니다. 이보다 앞선 수원중앙새마을금고 근저당권 5,000,000원은 같은 날 해지로 이미 말소됐습니다. 2023년 12월 하나은행이 신청한 종전 임의경매는 2025.08.13. 취하돼 2025.08.19. 말소됐고, 이후 2025.09.09. 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 점유·임차관계 — 105호 기재를 104호에 그대로 적용하면 안 된다
| 조사 명의 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이팩모터스(대표자 김대현) | 비동 105호 | 2023.10.24 | 30,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에 확인된 주식회사 아이팩모터스의 점유 부분은 비동 105호입니다. 본건은 비동 104호이므로 이 조사 내용을 본건의 실제 임차인으로 곧바로 동일시해서는 안 됩니다. 기재된 전입일 2023.10.24. 자체는 말소기준 2023.05.04.보다 늦어 해당 기재 기준 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 335,160,000원으로 감정가 684,000,000원의 49%입니다. 다음 회차가 이어질 경우 제시된 시나리오는 234,612,000원(3회 유찰·34.3%), 164,228,400원(4회 유찰·24.01%)입니다.
하지만 본건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거가 없습니다. 특히 소매점 용도의 1층 근린생활시설은 주거용 아파트처럼 동일평형 거래 평균만으로 가격을 판단하기 어렵기 때문에 임대수익·공실·상권·전용면적·대지권 비율 등을 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 335,160,000원 | 329,667,760원 | 2,570,029,745원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 234,612,000원 | 230,527,432원 | 2,669,170,073원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 164,228,400원 | 161,129,202원 | 2,738,568,303원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 335,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,492,240원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,920,000,000원 | 329,667,760원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 285,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 경기신용보증재단 | 114,162,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 150,878,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 중소기업은행 | 19,068,894원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 31,970,746원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 278,617,865원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,899,697,505원 중 현재 회차 예상 배당액은 329,667,760원, 미배당은 2,570,029,745원입니다. 집행비용은 5,492,240원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 배곧동 배곧지구대 남측 인근으로, 주위에 각종 근린생활시설·업무시설·관공서가 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설이며 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다.
- 도로. 토지는 장방형 평지이고 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건부지로 이용 중이며 남동측·북동측·북서측 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 중로1류·중로2류에 접합니다. 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,574,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트·철근콘크리트구조 20층 건물이며 위생설비·승강기설비·소방설비 등 공용설비가 갖춰져 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 호수 재확인. 현황조사의 주식회사 아이팩모터스 점유 부분은 비동 105호입니다. 본건 104호의 실제 점유자를 매각물건명세서·현황조사 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 예상배당의 정확도가 높아집니다.
- 상가 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물·인근 1층 소매점 매매·임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실·임대수익 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현재 영업 여부, 실제 임대료, 관리비, 공실기간을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 비동 103호·105호와 공동담보이므로 각 공동담보 물건의 매각·배당 진행상황을 함께 확인해야 합니다.
- 종전 경매 취하 이력. 2023년 하나은행 경매가 2025.08.13. 취하된 뒤 현재 사건이 2025.09.09. 다시 개시됐다는 흐름을 원본 등기와 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 조세관계 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 상가 가치다
이 사건은 표면적으로 감정가 684,000,000원에서 335,160,000원까지 내려와 감정가의 49%라는 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 권리 측면에서는 말소기준 이후의 가압류와 압류가 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 본건은 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 비교 실거래 자료가 없고 임대관계도 미상이며, 현황조사에 적힌 점유 부분은 본건 104호가 아닌 105호입니다. 국세·지방세 압류 7건의 당해세 여부도 배당 전 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 0은 긍정적이지만, 49%라는 숫자만으로 가격 매력을 인정할 수 없는 상가형 물건”입니다. 권리보다 실제 점유·상권·임대수익·공실과 시장 매매가 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
