수원지방법원 2025타경53282. 시흥 배곧동 배곧헤리움어반크로스2차 비동 1층 105호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태와 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설, 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 현재 소유자는 농업회사법인주식회사청정으뜸이며, 2023.05.04 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 1,920,000,000원이 말소기준입니다. 이후 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 채권 규모는 매우 큽니다. 배당 계산상 총 채권액은 2,899,697,505원이고 현재 최저가 335,160,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 5,492,240원을 제외한 329,667,760원만 근저당에 배당되어, 전체 미배당은 2,570,029,745원에 이릅니다. 이는 매수인의 인수액과는 별개지만, 압류·다수 채권이 집중된 사건이라는 점은 원본 배당요구와 조세채권 확인의 필요성을 높입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53282 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 233 배곧헤리움어반크로스2차 비동 1층 105호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철골철근콘크리트·철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 20층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사청정으뜸 |
| 감정가 / 최저가 | 684,000,000원 / 335,160,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 경매채권자 / 청구 | 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사(주식회사 하나은행의 승계인) / 1,863,465,417원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2023.05.04 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이고, 공동담보로 같은 건물 비동 103호·104호가 기재되어 있습니다. 이 근저당 이후 등기된 신용보증기금·경기신용보증재단·중소벤처기업진흥공단·중소기업은행·하나카드· 서울보증보험·농업협동조합중앙회 가압류와 각 압류, 현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 신고일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이팩모터스(대표자 김대현) | 비동 105호 | 30,000,000원 | 1,200,000원 | 2023.10.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 보증금 30,000,000원, 월차임 1,200,000원이고 신고일은 2023.10.24입니다. 이는 말소기준인 2023.05.04보다 뒤이므로 대항력 없음으로 분류되어 있으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 미상이라 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 335,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,492,240원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,920,000,000원 | 329,667,760원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 285,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 114,162,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 150,878,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 19,068,894원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 31,970,746원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 278,617,865원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 335,160,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 329,667,760원, 미배당은 2,570,029,745원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸 보이는 숫자와 시세는 별개
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 335,160,000원 | 49% | 329,667,760원 | 2,570,029,745원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 234,612,000원 | 34% | 230,527,432원 | 2,669,170,073원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 164,228,400원 | 24% | 161,129,202원 | 2,738,568,303원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않기 때문에 335,160,000원이 실제 시장가격보다 싸다는 판단은 할 수 없습니다. 특히 1층 근린생활시설은 주거형 집합건물과 달리 상권·공실·임대료· 동선에 따라 가치 편차가 커질 수 있으므로, 감정가 할인율은 시세 검증의 대체물이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 배곧동 배곧지구대 남측 인근이며, 주변에 근린생활시설·업무시설·관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 실제 이용상태는 근린생활시설이며 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다.
- 도로. 본건 건물 부지는 남동측·북동측·북서측 도로에 접하고, 토지는 중로각지로 조사됐습니다.
- 토지. 장방형 평지이며 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 5,981.3㎡, 공시지가는 2,574,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한해 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 위생설비·승강기설비·소방설비 등 공용설비가 있으며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주거형 아파트가 아닌 1층 소매점이므로 매수층과 임대수요가 상권·공실·영업동선에 더 민감할 수 있어 별도 현장 검증이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인. 확인된 임차인 주식회사 아이팩모터스의 신고일은 2023.10.24로 말소기준권리 2023.05.04보다 늦습니다. 대항력 없음·인수 0원 판단을 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 조세채권. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 해당 여부와 구체적 금액을 확인해야 합니다. 이는 후순위 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 점유 확인. 감정평가에서는 임대관계 미상, 현황조사에서는 임차인 1명이 확인됩니다. 현재 실제 점유자와 영업 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 상권·임대료 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율보다, 1층 소매점의 실제 임대수익·공실 가능성·상권 수요를 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에는 비동 103호·104호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 관련 공동담보 배당관계를 원본에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 조세채권 현황을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 검증은 아직 남았다”
권리분석만 보면 핵심은 명료합니다. 2023.05.04 하나은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 1명은 후순위 신고라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸합니다. 따라서 보증금을 별도로 떠안아 실질취득가가 커지는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
하지만 가격 측면에서는 결론을 달리해야 합니다. 현재 최저가 335,160,000원은 감정가의 49%지만, 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았고 이미 2회 유찰됐습니다. 여기에 물건의 실제 용도가 1층 제1종근린생활시설(소매점)이라는 점까지 고려하면, 단순 할인율만 보고 가격 가점을 주기 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 별도 검증. 이 사건의 승부처는 등기보다 상권·점유·조세채권과 실제 임대수익을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
