창원지방법원 2025타경30874. 진주시 정촌면 소곡리 562-3에 있는 기타 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 창고시설과 단독주택이며, 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재됐습니다. 김광식이 2020년 3월 5일 증여를 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 달 27일 설정된 진주서부농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 김복수 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 인수할 권리는 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건은 표준화된 공동주택이 아닙니다. 자연녹지지역·자연취락지구의 창고용지와 창고시설·단독주택이 결합된 형태이고, 토지는 평지이지만 부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다. 특히 목록 중 토지 남측 경계 일부가 인접 도로와 경계가 불분명하게 이용되는 것으로 보여, 감정가 할인율보다 실제 경계·통행·점유 상태를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30874 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 정촌면 소곡리 562-3 · 경상남도 진주시 정촌면 정촌로 531-21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고시설 · 단독주택 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 창고시설: 경량철골구조 판넬지붕 단층, 사용승인 2019.07.08 · 단독주택: 일반목구조 기와지붕 단층, 사용승인 2016.08.09 |
| 토지 정보 | 145.0㎡ · 지목 창고용지 · 주거기타 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김광식 (2020.03.05 증여, 2020.03.12 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 53,100,500원 / 37,170,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주서부농업협동조합 / 1,109,985,743원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 근저당 2건은 매각으로 소멸
말소기준은 2020년 3월 27일 접수된 진주서부농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다. 같은 해 12월 17일 김복수 명의로 설정된 채권최고액 1,200,000,000원의 후순위 근저당권과 2025년 5월 23일 임의경매개시결정도 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 37,170,000원으로 감정가 53,100,500원의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 낮아진 것은 분명하지만, 이 사건에는 동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어 시세 대비 저가 여부는 확인할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내리면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 37,170,000원 | 36,100,940원 | 2,363,899,060원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 26,019,000원 | 25,150,658원 | 2,374,849,342원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 18,213,300원 | 17,485,461원 | 2,382,514,539원 |
유찰이 진행될수록 매각가격은 낮아지지만, 매수인이 인수하는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 이는 ‘유찰될수록 자동으로 좋은 물건이 된다’는 의미가 아닙니다. 경계 불분명, 임대관계 미상, 비표준 용도, 도로접면과 규제 상태가 가격보다 더 큰 변수일 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,069,060원 |
| 1. 근저당 · 진주서부농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 36,100,940원 |
| 2. 근저당 · 김복수 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 2,400,000,000원이고, 채권자 예상배당은 36,100,940원, 미배당은 2,363,899,060원입니다. 미배당 채권은 채권자 측 문제이며 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 주위환경. 진주시 정촌면 소곡리 삼웅마을 인근에 위치하며, 주변은 농경지·주택·임야 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 또는 본건 인근까지 차량과 농기계 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 창고시설과 단독주택으로 이용됩니다. 창고시설은 경량철골구조 판넬지붕 단층, 단독주택은 일반목구조 기와지붕 단층입니다.
- 토지 형상. 토지면적 145.0㎡, 지목 창고용지, 토지이용상황 주거기타, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도·규제. 자연녹지지역·자연취락지구에 포함되고, 가축사육제한구역과 비행안전제2구역(전술)에 해당합니다. 공시지가는 75,500원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 창고시설·단독주택·토지가 결합된 비표준 물건으로, 공동주택처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어렵습니다. 실제 사용수요와 도로·경계 상태를 반영한 현장 가격 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 목록 중 토지 남측 경계 부분이 인접 도로와 불분명하게 이용되는 것으로 보이므로, 명확한 위치와 경계를 측량으로 확정해야 합니다.
- 통행·도로 확인. 차량 및 농기계 접근은 가능하다고 평가됐지만 도로접면은 세로한면(불)입니다. 실제 진입로 폭·형태와 통행관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현재 창고와 주택의 점유자, 사용관계와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 창고시설·단독주택·토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각 대상 목록과 현장 시설이 일치하는지 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 2건 모두 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 등기부의 공동담보 목록과 실제 배당요구 채권액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 동일 유형 실거래 비교값이 없습니다. 현장 시세를 확인하기 전에는 저가 매수로 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지이용계획을 직접 확인하고, 경계 및 통행 문제가 입찰가에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸과 물건 안전은 별개다”
등기만 보면 구조는 명확합니다. 2020년 진주서부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 김복수의 후순위 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다. 임대관계가 미상이고, 일부 토지 경계가 인접 도로와 불분명하며, 토지 형상과 도로접면도 표준적인 주거용 물건과 다릅니다.
최저가 37,170,000원은 감정가 53,100,500원의 70%이지만, 비교 가능한 최근 실거래 기준이 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 권리는 소멸형, 가격 판단은 보류, 경계와 점유 확인은 필수. 이 물건은 할인율보다 측량 결과와 실제 이용 가능성이 입찰 판단을 좌우합니다.
