창원지방법원 2025타경30874. 진주시 정촌면 소곡리 소재 단독주택·창고시설·토지를 함께 매각하는 사건입니다. 소유자 김진욱은 2020년 3월 12일 거래가 170,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 달 27일 진주서부농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 김복수의 근저당권, 서울보증보험주식회사와 비엔케이캐피탈주시회사의 가압류, 진주서부농업협동조합의 임의경매개시결정이 차례로 들어왔습니다. 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 그 부족액이 그대로 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30874 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 정촌면 소곡리 563-1 · 경상남도 진주시 정촌면 정촌로 531-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 창고시설 및 단독주택 · 일괄매각 |
| 소유자 | 김진욱 (2020.03.12. 거래가 170,000,000원으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 176,496,400원 / 123,547,000원 (1회 유찰, 감정가의 약 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주서부농업협동조합 / 1,109,985,743원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지 정보 | 360㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 매각 특이사항 | 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 매각 포함 · 일부 토지 경계 측량 필요 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 배당상 인수는 0원
말소기준은 2020.03.27. 진주서부농업협동조합 근저당권입니다. 김복수의 후순위 근저당권과 두 건의 가압류, 경매개시결정은 모두 그 이후 접수돼 매각으로 소멸합니다. 두 근저당에는 각각 공동담보목록이 기재돼 있으며, 배당은 현재 매각대금 범위에서 선순위 진주서부농업협동조합에 집중됩니다.
② 가격·회차 시나리오 — 70%라는 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 123,547,000원으로 감정가 176,496,400원의 약 70%입니다. 그러나 동일 유형의 최근 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 확인되지 않고, 주택·창고·토지를 함께 평가한 복합 물건이어서 일반 주택처럼 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 123,547,000원 | 121,017,342원 | 2,948,507,649원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 86,482,900원 | 84,526,208원 | 2,984,998,783원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 60,538,029원 | 59,048,344원 | 3,010,476,647원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 123,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,529,658원 |
| 1. 근저당 · 진주서부농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 121,017,342원 |
| 2. 근저당 · 김복수 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 610,490,700원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈주시회사 | 59,034,291원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 진주서부농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당권자·가압류권자·소유자에게는 배당이 없습니다. 총 미배당 2,948,507,649원은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액과는 다릅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현장·용도·환금성 메모 (감정평가 및 매각조건 기준)
- 이용상태. 건물은 창고시설과 단독주택으로 이용되고 있으며, 제시외 건물 감정서상 ㄱ~ㄹ도 매각에 포함됩니다.
- 건물 구조. 창고시설은 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 2019.07.08. 사용승인됐고, 단독주택은 일반목구조 기와지붕 단층으로 2016.08.09. 사용승인됐습니다.
- 주위환경. 삼웅마을 인근에 위치하며 주위는 농경지·주택·임야 등이 혼재합니다. 차량과 농기계는 본건 또는 인근까지 접근 가능하고 교통상황은 보통입니다.
- 토지 형태. 확인된 토지는 360㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 ㎡당 57,600원입니다.
- 경계 위험. 목록 5 토지의 남측 경계 부분이 인접 도로와 경계가 불분명하게 이용되는 것으로 보여, 명확한 위치와 경계 확정을 위해 측량이 필요합니다.
- 용도·규제. 생산녹지지역과 자연녹지지역이 포함되고, 가축사육제한구역과 비행안전제2구역의 제한이 있습니다. 일부 기호에는 농업진흥구역·하천구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 일반 단독주택 한 동이 아니라 토지·창고·주택을 함께 인수하는 구조이고, 토지 형상과 규제도 기호별로 달라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 단독주택·창고 각각의 실제 점유자, 점유 시작일, 전입·사업자등록, 보증금 유무를 확인해야 합니다.
- 측량 선행. 목록 5 토지 남측과 인접 도로의 경계가 불분명합니다. 입찰 전에 지적도·현황도를 대조하고 측량 비용과 경계 분쟁 가능성을 반영해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물 ㄱ~ㄹ이 함께 매각됩니다. 각 기호의 위치와 실제 이용 상태를 현장에서 하나씩 대조해야 합니다.
- 도로·진입 조건. 차량 및 농기계 접근이 가능하다는 평가와 별개로, 각 토지의 법적 도로 접면과 실제 진입 동선을 확인해야 합니다.
- 용도 제한 검토. 생산녹지지역·자연녹지지역·농업진흥구역·하천구역· 비행안전제2구역 등 기호별 규제가 활용 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 유형 실거래 시세와 임대수익 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 토지와 건물을 분리해 보수적으로 재평가해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획확인서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 현장과 가격”
등기만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 진주서부농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심 위험은 후순위 채권이 아니라 복합 일괄매각의 현장성입니다. 임대관계가 미상이고, 제시외 건물이 포함되며, 일부 토지는 도로와의 경계가 불분명해 측량이 요구됩니다. 생산·자연녹지지역과 농업진흥구역 등 규제도 기호별로 다릅니다. 여기에 동일 유형의 최근 실거래 비교 근거가 없어 최저가 123,547,000원이 적정한지 즉시 판단하기 어렵습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현장은 보류입니다. 측량·점유·용도 제한을 확인한 뒤에야 감정가 70%의 의미가 생깁니다.
