인천지방법원 2025타경512159. 성문어반스퀘어 6층 604호의 등기상 용도는 집합건물이고, 감정 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 박진영이 2023.06.30 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 305,452,650원입니다. 같은 날 한국양계축산업협동조합이 채권최고액 804,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
신청채권자의 청구금액은 680,824,548원이고, 근저당은 이 604호뿐 아니라 성문어반스퀘어 605호·606호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 현재 회차 250,000,000원 배당모형에서는 집행비용 4,300,000원을 제외한 245,700,000원이 근저당권자에게 배당되고 558,300,000원의 미배당이 남습니다. 이 미배당은 담보권자의 부족액이지, 그 자체가 매수인에게 자동 승계되는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512159 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층 604호 |
| 도로명 기재 | 인천광역시 영종구 흰바위로 248 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 · 제6층 제604호 · 사용승인일자 2023.02.17. |
| 소유자 | 박진영 (2023.06.30 소유권이전 · 거래가액 305,452,650원) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 680,824,548원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.30 근저당권 · 채권최고액 804,000,000원 |
| 공동담보 | 성문어반스퀘어 제6층 제605호 · 제606호 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
등기상 핵심은 단순합니다. 2023.06.30 한국양계축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 2025.09.08 임의경매개시결정과 2026.03.13·2026.04.03 압류 3건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.03.17 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2023.06.30 박진영 소유권이전과 함께 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 1건은 대항력 없음, 1건은 판정 보류
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주) 팀짜스트, 조승우 | 604호(40.32㎡) | 2024.10.29 | 500,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 팀짜스 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 전입일 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
첫 번째 임차 관련 기록은 판단이 명확합니다. (주) 팀짜스트, 조승우의 전입일은 2024.10.29로 말소기준 2023.06.30보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 보증금은 500,000원입니다.
반면 팀짜스는 전입일과 보증금이 확인되지 않고 용도만 ‘주거’로 기재돼 있습니다. 이 경우 대항력은 ‘가능·미상’으로 봐야 하며, ‘대항력 있음’이나 ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없습니다. 특히 감정 이용상태에는 근린생활시설(현황 공실)로 적혀 있는 반면, 임차 관련 기록에는 604호 점유 및 주거 이용 기재가 있어 실제 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,300,000원 |
| 2. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 804,000,000원 | 245,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 산출에서는 근저당권자에게 245,700,000원이 배당되고 558,300,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 산출 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 250,000,000원 | 245,700,000원 | 558,300,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 607,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 647,040,000원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설이며 감정 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 임차 관련 기록에는 ‘주거’ 기재도 있어 실제 사용상태 확인이 중요합니다.
- 위치. 인천광역시 중구 운서동 소재 인천운서초등학교 남서측 인근으로, 공동주택과 근린생활시설이 밀집한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 사용승인일자는 2023.02.17., 급배수·위생설비와 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 30m 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·장애물제한표면구역에 포함되고, 공시지가는 2,959,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 외국인 토지거래허가구역으로 기재된 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 근린생활시설이고 감정 이용상태가 현황 공실이므로, 주거용 집합건물과 같은 환금성을 전제해 응찰가를 정하면 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 팀짜스 임차관계 확인. 전입일·보증금·실제 점유 여부를 확인하기 전에는 대항력 및 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 점유정보 대조. 감정 이용상태는 ‘현황 공실’, 현황조사에는 604호 임차 관련 기록, 매각물건명세서에는 ‘주거’ 기재가 있어 현장점유를 직접 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 압류 3건의 세액·법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당 순위를 다시 계산하세요.
- 공동담보 확인. 근저당은 604호와 605호·606호의 공동담보입니다. 공동담보 배당관계를 원본 등기와 배당요구 내역에서 확인하세요.
- 용도 확인. 등기·감정상 근린생활시설인데 임차 관련 기록에 주거 사용이 적혀 있으므로 실제 용도와 점유상태를 함께 확인하세요.
- 가격 판단 보수적 접근. 현재 최저가는 250,000,000원이고 산출상 인수는 0원이지만, 미상 임차관계가 확정되기 전에는 250,000,000원을 최종 실질취득액으로 고정해 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금관계와 현장점유를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 아직 미확정”
이 사건의 말소기준은 분명합니다. 2023.06.30 한국양계축산업협동조합 근저당 이후의 경매개시와 압류는 매각으로 소멸하고, 2024.10.29 전입한 500,000원 임차인도 대항력이 없습니다. 여기까지만 보면 매수인 인수 0원 구조에 가깝습니다.
그러나 결론을 뒤집을 수 있는 한 가지가 남아 있습니다. 팀짜스의 전입일과 보증금이 미상입니다. 이 기록은 대항력 ‘없음’으로 처리할 수 없고 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 감정평가의 현황 공실 기재와 임차 자료의 점유·주거 기재도 서로 엇갈립니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 비교적 명확하지만 점유·임차관계 확인이 끝나기 전까지는 안전형으로 확정할 수 없는 근린시설입니다.
현재 회차 최저가는 250,000,000원이고 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 팀짜스가 실제 대항력 있는 임차인으로 확인되면 실질취득 구조가 달라질 수 있으므로, 최저가만 보고 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차관계·세금 압류·공동담보를 입찰 전에 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
