인천지방법원 2025타경512159. 인천광역시 중구 운남동 성문어반스퀘어 6층 606호로, 감정 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 박진영 소유로 등기되어 있고, 2023.06.30 거래가액은 375,998,250원입니다. 같은 날 한국양계축산업협동조합이 채권최고액 804,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.08 임의경매개시결정이 등기됐으며 매각으로 소멸합니다.
권리관계 자체는 비교적 단순하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 회차는 감정가의 100%인 300,000,000원이 최저매각가이고 유찰 이력은 없습니다. 근저당권은 공동담보로 성문어반스퀘어 604호와 605호도 기재되어 있어, 본건만의 매각대금과 채권최고액을 단순 비교해 채권 회수구조 전체를 확정적으로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512159 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층 606호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 소유자 | 박진영 · 2023.06.30 거래가액 375,998,250원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 680,824,548원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인 | 2023.02.17. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.06.30 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 804,000,000원이며 채무자는 박진영입니다. 이후 2025.09.08 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 본건 호수와 조사 기재 부분을 구분
| 조사 대상 | 조사 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주) 팀짜스트, 조승우 | 604호(40.32(평방미터)) | 2024-10-29 | 500,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 기재된 점유자는 604호 부분으로 조사되어 있어 본건 606호와 호수가 다릅니다. 해당 조사 기재의 전입일 2024-10-29은 말소기준권리인 2023.06.30보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금은 500,000원이고 확정일자는 확인되지 않습니다. 감정 이용상태에서 본건 606호는 현황 공실로 평가되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 300,000,000원은 비교 검증이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 300,000,000원입니다. 등기상 소유권 이전 당시 거래가액은 375,998,250원이지만, 이는 2023.06.30 소유권 취득 거래가액으로 현재의 동일 조건 실거래 시세와 동일하게 취급할 수 없습니다. 따라서 신건 300,000,000원을 두고 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 804,000,000원 | 295,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 300,000,000원 가정 시 집행비용 5,000,000원을 제외한 295,000,000원이 한국양계축산업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 509,000,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 300,000,000원 | 295,000,000원 | 509,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 240,000,000원 | 235,840,000원 | 568,160,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 615,488,000원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 680,824,548원입니다. 현재 회차 가정에서 신청채권자 배당은 295,000,000원, 1회 유찰 시 235,840,000원, 2회 유찰 시 188,512,000원으로 모두 청구액에 미달합니다. 다만 이 미배당액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천광역시 중구 운서동 소재 인천운서초등학교 남서측 인근으로, 공동주택과 근린생활시설 등이 밀집한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 본건은 근린생활시설이며 현황 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물로 사용승인일은 2023.02.17.이며, 급배수·위생설비와 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 30m 내외의 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며, 공시지가는 2,959,000원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적은 1,057.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지의 세로장방 형태입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공동담보 대조. 한국양계축산업협동조합 근저당에는 604호·605호가 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 전체 등기와 진행상황을 확인해야 합니다.
- 606호 점유 재확인. 감정평가상 본건은 공실이지만 현황조사에는 604호 점유자가 기재되어 있으므로 입찰 직전 606호의 실제 점유상태를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 100%인 300,000,000원입니다. 근린생활시설의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 공실 비용. 현황 공실인 상가이므로 낙찰 후 임차인 모집기간과 관리비 등 보유비용을 고려해야 합니다.
- 토지이용 규제. 일반상업지역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역·지구단위계획구역 등 관련 제한을 실제 영업·사용계획과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 사건의 권리 포인트는 명확합니다. 2023.06.30 한국양계축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 본건 606호는 감정평가상 근린생활시설·현황 공실입니다. 반면 현재 최저가는 감정가 그대로 300,000,000원인 신건입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 물건입니다. 감정가 100%라는 이유만으로 가격 우위를 전제하지 말고, 동일 건물 및 주변 근린생활시설의 거래·임대수익·공실 상태를 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 편이 합리적입니다.
