인천지방법원 2025타경512159. 대상은 성문어반스퀘어 제6층 제605호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설·현황 공실이고, 건물은 2023.02.17. 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 250,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다.
권리구조의 중심은 2023.06.30. 설정된 한국양계축산업협동조합의 채권최고액 804,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이 되고, 이후 2025.09.08. 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 제공된 배당 계산에서는 매각대금 250,000,000원 가운데 집행비용 4,300,000원을 제외한 245,700,000원이 근저당권자에게 배당되며, 남는 558,300,000원은 채권자의 미배당액일 뿐 매수인에게 넘어오는 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512159 (임의경매) |
|---|---|
| 경매 표기 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층 605호 |
| 등기 표기 소재지 | 인천광역시 영종구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 · 인천광역시 영종구 흰바위로 248 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 · 사용승인일 2023.02.17. |
| 소유자 | 박진영 · 2023.06.07. 매매 · 거래가액 305,452,650원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 680,824,548원 |
| 매각기일 | 2026.09.22. |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 매수인 인수 0원
2023.03.17. 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나, 2023.06.30. 신탁재산 처분으로 박진영에게 소유권이 이전되면서 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 현황조사 점유정보 — 대상 호수와 기재 호수가 다르다
| 점유자 | 기재 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주) 팀짜스트, 조승우 | 604호(40.32(평방미터)) | 2024.10.29. | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
기재된 전입일 2024.10.29.은 말소기준일 2023.06.30.보다 늦어 해당 점유정보 자체는 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 다만 가장 중요한 점은 이 점유정보의 대상이 604호로 적혀 있다는 사실입니다. 이번 경매 대상은 605호이므로, 이 기재만으로 605호에 임차인이 있다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 현재 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 250,000,000원으로 감정가와 같습니다. 소유자 박진영의 2023년 매매 거래가액은 305,452,650원이지만, 이는 현재 시장에서 형성된 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 아닙니다. 따라서 과거 취득가격보다 낮다는 이유만으로 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설이고 감정평가 당시 공실입니다. 임대수익 자료나 최근 동일·유사 호실 실거래 비교가 없는 상태에서는 250,000,000원의 적정성 판단보다 임대가능 임대료·공실기간·관리비·동일 건물 거래사례를 먼저 확인하는 것이 가격분석의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 804,000,000원 | 245,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 804,000,000원 중 245,700,000원이 배당되고 558,300,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 250,000,000원 | 245,700,000원 | 558,300,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 607,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 647,040,000원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 680,824,548원입니다. 현재 회차에는 245,700,000원, 1회 유찰 시 196,400,000원, 2회 유찰 시 156,960,000원이 배당되는 시나리오로, 어느 회차에서도 신청채권액이 전액 충족되지 않습니다. 하지만 이 부족액 역시 매수인 승계금액으로 바뀌지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천운서초등학교 남서측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 밀집한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 본건은 근린생활시설이며 감정 당시 현황은 공실입니다.
- 건물. 2023.02.17. 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물로 급배수·위생·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 30m 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며 공시지가는 2,959,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가 표기. 자료에는 외국인 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 605호 점유 확인. 현황조사 점유정보가 604호로 기재돼 있으므로 605호의 실제 점유·공실 여부를 호수까지 대조하세요.
- 실거래·임대료 확인. 현재 시세 비교값이 없으므로 같은 건물·인근 근린시설의 최근 매매 및 임대 사례를 확인해야 합니다.
- 공실 비용 확인. 공실 근린시설은 낙찰 후 임차인을 구할 때까지 관리비와 보유비용이 이어질 수 있으므로 체납관리비를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 804,000,000원 근저당은 604호·606호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당자료를 원본으로 확인하세요.
- 용도·영업 가능성 확인. 일반상업지역 내 근린생활시설인 만큼 예정 업종의 건축물대장상 용도와 영업 가능 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 근거는 아직 부족하다
이 사건에서 가장 분명한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 804,000,000원 근저당은 말소기준권리이고, 현재 250,000,000원에 낙찰돼도 558,300,000원의 미배당은 채권자 측에 남을 뿐 매수인이 승계하지 않습니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 대상은 현황 공실 근린생활시설이고, 현재 최저가 250,000,000원을 검증할 최근 실거래 비교값이 없습니다. 2023년 소유자의 거래가액 305,452,650원만으로 현재 시세를 대신할 수도 없습니다. 여기에 605호 사건에서 확인되는 점유정보가 604호로 기재돼 있다는 점까지 감안하면, 결론은 “권리 인수는 낮지만, 가격·점유 검증은 필요”입니다. 신건에서의 승부처는 최저가 자체가 아니라 현재 임대·매매 시장에서 250,000,000원이 실제로 회수 가능한 가격인지 확인하는 데 있습니다.
