춘천지방법원 2025타경225. 강릉시 연곡면 동덕리 443-25 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 2층으로, 건축물대장상 2020.12.16. 사용승인됐고 문화 및 집회시설로서 1층은 모델하우스 전시장, 2층은 사무실로 이용 중이었으나 현재는 공실 상태입니다. 말소기준권리는 2020.12.21. 북강릉농업협동조합의 채권최고액 2,600,000,000원 근저당권이며, 그 뒤에 설정된 근저당권 3건과 가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 임차인이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 일반 주거용이 아닌 문화·집회시설과 토지의 결합 물건입니다. 따라서 “3회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물이며, 실제 활용 가능성과 토지·건물의 개별 가치 검토가 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경225 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 443-25 · 도로명 강원특별자치도 강릉시 연곡면 진고개로 2726-18 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 문화 및 집회시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 · 2020.12.16. 사용승인 |
| 토지 | 대 · 683.0㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이유경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,298,317,896원 / 445,323,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,652,568,557원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.12.21. 을구 1번 북강릉농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,600,000,000원이며 채무자는 이유경입니다. 이후 같은 북강릉농업협동조합 앞으로 설정된 240,000,000원·480,000,000원·48,000,000원의 후순위 근저당권과 83,148,247원의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 1,298,317,896원, 현재 최저매각가는 445,323,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 311,726,100원, 5회 유찰 시 시나리오는 218,208,270원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 445,323,000원 | 438,469,770원 | 3,012,678,477원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 311,726,100원 | 306,561,935원 | 3,144,586,312원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 218,208,270원 | 214,353,354원 | 3,236,794,893원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이는 후순위 채권이 낙찰자에게 넘어간다는 의미가 아닙니다. 이 사건의 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율 자체를 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 445,323,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,853,230원 |
| 을구 1번 근저당권 · 북강릉농업협동조합 | 2,600,000,000원 | 438,469,770원 |
| 을구 2번 근저당권 · 북강릉농업협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 북강릉농업협동조합 | 480,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 북강릉농업협동조합 | 48,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 북강릉농업협동조합 | 83,148,247원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,451,148,247원 중 채권자 예상배당은 438,469,770원이며, 미배당액은 3,012,678,477원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·건물 이용상태와 입지
- 현황. 문화 및 집회시설로 1층 모델하우스 전시장, 2층 사무실로 이용 중이었으나 현재 공실입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물이며 2020.12.16. 사용승인됐습니다.
- 마감. 외벽은 외장타일·벽돌쌓기·타일붙임, 내벽은 노출 콘크리트 위 페인팅·내부 인테리어·일부 타일, 창호는 폴딩도어·페어글라스입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비와 화재경보설비를 갖추고 있습니다.
- 주위환경. 연곡면 동덕리 연등사 서측 인근으로 농경지·임야 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 해당 동덕리 기호 물건은 차량접근이 가능하나 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등을 볼 때 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 683.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형이며 공시지가는 216,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 근린상업지역·제2종일반주거지역이 확인되고 방화지구·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·무선방위측정장치보호구역 등이 관련됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.12.21. 북강릉농업협동조합 근저당권이 기준이며 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 인수액 확인. 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공실 상태 확인. 현재 공실로 기재돼 있으므로 입찰 전 실제 점유·사용 상태를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되며 443-25·443-26 관련 토지 합병 내용을 건축물대장·등기 원본과 대조해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 문화 및 집회시설의 실제 활용계획과 근린상업지역·제2종일반주거지역 및 각종 보호·제한구역의 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 토지·건물 가치를 별도 검토해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 311,726,100원, 5회 유찰 시 218,208,270원 시나리오와 현재 가격을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격·활용성은 별도 문제
이 사건의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 말소기준 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 1,298,317,896원에서 현재 445,323,000원까지 내려온 사실만으로 투자매력을 높게 평가하기는 어렵습니다.
이미 3회 유찰됐고, 용도는 일반 주거용이 아닌 문화 및 집회시설, 현황은 공실입니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 없다”와 “현재 가격이 싸다”를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다. 권리의 안전성은 긍정적이지만, 활용성과 환금성·가격 적정성 검증이 남아 있어 종합적으로는 신중한 접근이 필요합니다.
