춘천지방법원 2025타경30451. 강릉시 금학동 41-2 일원의 대지·토지 및 건물로, 감정 이용상태는 점포·근린생활시설·사무실, 단독주택·일반음식점·창고입니다. 감정가 2,297,695,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 788,110,000원입니다. 그러나 이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 임차인 인수입니다. 말소기준은 2024.03.20. 최용준 지분에 설정된 압류이고, 그보다 앞서 전입한 임차인 가운데 최영임·최문길·최준혁·김완수·최민혁·임준아·JIN XINGFU(김흥복)·연정애는 모두 대항력이 있는 것으로 정리되어 있습니다.
이 8명의 보증금 합계는 195,000,000원이며 배당표상 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 현재 최저가 788,110,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득은 983,110,000원입니다. 또한 1층 전부를 점유하는 ‘홍초불닭’은 보증금 10,000,000원이 확인되지만 전입신고일이 없어 대항력 가능·미상으로 남습니다. 이 금액은 확인 인수액 195,000,000원에 합산하지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30451 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 금학동 41-2, 43-2, 43-3 · 금성로 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 점포·근린생활시설·사무실 · 단독주택·일반음식점 · 점포·일반음식점·창고 |
| 소유자 | 최용준 2분의 1 · 황희각 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,297,695,000원 / 788,110,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍사빈 / 470,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 · 부동산 전부의 공유자만 공유자우선매수권 있음 · 공유자우선매수권 행사 1회 제한 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
1987년에 설정된 강원은행 근저당권들은 2011.06.23. 신한은행으로 이전된 뒤 같은 날 해지로 모두 말소됐습니다. 2022.08.31. 최영임의 가처분도 2025.02.25. 해제로 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2024.03.20. 국 압류이며 2025.02.14. 홍사빈의 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 10명, 확인 인수 195,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영임 | 40㎡(1층 서쪽) | 2016.03.11 | 75,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 인수 |
| 최문길 | 지하층 (143.42㎡) | 2021.08.18 | 15,000,000원 | 150,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 인수 |
| 최준혁 | 4층(264.4000㎡) | 2020.12.18 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 인수 |
| 김완수 | 2층 (264.4640㎡) | 2020.08.13 | 15,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 인수 |
| 홍초불닭 | 1층 전부 | 미상 | 10,000,000원 | 500,000원 | 가능·미상 | 확인 안 됨 | 미상 |
| 최민혁 | 2층 전부 | 2022.06.29 | 30,000,000원 | - | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 인수 |
| 임준아 | 1층 (66.1160㎡) | 2014.03.13 | 30,000,000원 | 800,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 인수 |
| JIN XINGFU(김흥복) | 2층(65.65000㎡) | 2023.09.04 | 10,000,000원 | 770,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 인수 |
| 연정애 | 55.1200㎡ | 2018.03.21 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 인수 |
| 오정안 | - | 2024.08.30 | 30,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 소멸 |
확인된 대항력 임차인은 8명이고 보증금 합계는 195,000,000원입니다. 김완수는 2025.04.29. 배당요구를 했지만 현재 배당 계산에서는 우선변제권이 없는 것으로 반영되어 보증금 15,000,000원이 전액 인수로 잡혀 있습니다. 오정안은 2024.08.30. 전입으로 말소기준인 2024.03.20.보다 늦어 대항력이 없습니다.
③ 실질취득 — 최저가가 아닌 983,110,000원부터 본다
| 현재 최저매각가 | 788,110,000원 |
|---|---|
| 확인된 임차보증금 인수 | 195,000,000원 |
| 현재 회차 실질취득 | 983,110,000원 |
| 추가 미상 위험 | 홍초불닭 보증금 10,000,000원 · 대항력 가능·미상 |
이 사건은 “최저가 788,110,000원”만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 확인되는 보증금 인수액이 195,000,000원이므로 매수인의 최소 경제적 부담은 983,110,000원입니다. 4회 유찰 시에도 낙찰가 551,677,000원에 같은 확인 인수액 195,000,000원이 붙고, 5회 유찰 시에도 낙찰가 386,173,900원에 같은 인수액이 남는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 788,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,281,100원 |
| 인수 · 최영임 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최문길 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최준혁 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김완수 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최민혁 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임준아 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · JIN XINGFU(김흥복) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 연정애 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 홍사빈 | 470,000,000원 | 470,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 307,828,900원 |
현재 회차에서는 신청채권자 홍사빈의 청구액 470,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 307,828,900원입니다. 대항력 임차인 8명의 보증금 195,000,000원은 배당에서 지급되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 공유지분·우선매수권 — 외부 낙찰의 변수
등기상 소유자는 최용준과 황희각이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 매각물건명세서에는 지분매각이며 해당 물건의 부동산 전부에 대한 공유자만 공유자우선매수권이 있고, 공유자우선매수권 행사는 1회로 제한된다고 적혀 있습니다. 따라서 일반 입찰자는 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수권 행사 여부를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉중앙시장 서측 또는 북서측 근거리에 위치하며 주위는 상업지대입니다.
- 이용상태. 점포·근린생활시설·사무실, 단독주택·일반음식점, 점포·일반음식점·창고로 이용 중입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 대중교통은 보통입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 슬라브지붕의 5층·2층·4층 건물이 포함되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 비행안전제6구역(전술), 역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 토지면적 83.0㎡ · 공시지가 2,523,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 788,110,000원이 아니라 확인 인수액을 더한 최소 983,110,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 선순위 임차인 8명. 보증금 195,000,000원의 실제 임대차 존속 여부, 점유, 보증금 반환 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 홍초불닭. 전입신고일이 없어 대항력 가능·미상입니다. 보증금 10,000,000원의 추가 인수 가능성을 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 최영임. 임차인이면서 과거 가처분 채권자로 나타나므로 관계인·가장임차인 여부 및 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 공유자우선매수. 지분매각이며 공유자우선매수권 행사 가능성이 있으므로 최고가 입찰만으로 낙찰을 확정적으로 기대할 수 없습니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없어 983,110,000원의 실질취득액이 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 점유현황을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 인수와 공유지분
감정가 2,297,695,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 788,110,000원까지 내려온 것은 눈에 띕니다. 하지만 현재 확인되는 대항력 임차인 8명의 보증금 195,000,000원이 전액 인수로 계산되어 실제 부담은 최소 983,110,000원입니다. 여기에 ‘홍초불닭’의 보증금 10,000,000원은 대항력 여부가 미상이고, 공유자우선매수권이 붙은 지분매각이라는 변수까지 있습니다.
실거래 시세자료가 없는 상태에서는 이 실질취득액이 시장가보다 낮다고 평가할 수도 없습니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수나 감정가 대비 할인폭을 가격 메리트로 바로 연결할 수 없는 고난도 물건입니다. 입찰의 핵심은 선순위 임대차의 실체·미상 임차인의 대항력·공유자우선매수권을 모두 확인한 뒤, 최소 983,110,000원의 실질취득 부담을 감당할 가치가 있는지를 판단하는 데 있습니다.
