춘천지방법원 2025타경30451. 강릉시 금학동 20-5 일대의 대지·토지와 점포, 근린생활시설, 사무실, 단독주택, 일반음식점, 창고가 함께 얽힌 물건입니다. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이고 제시외 건물 6-1 내지 6-3도 포함됩니다. 현 소유자는 최용준으로 2022.08.05 유증을 원인으로 2022.08.16 소유권을 이전받았습니다.
권리 구조의 출발점은 오래된 국민은행 근저당입니다. 1982.12.14 설정된 근저당은 이미 말소되었고, 현재 권리분석의 기준은 1998.04.17 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후의 2002년 국민은행 근저당, 2024년 국 압류, 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계에서는 전입일이 확인되지 않은 점유자 1명이 남아 있어 “인수 0원”을 아무 확인 없이 확정값처럼 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30451 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 금학동 20-5 · 신대학길 39-5 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 점포·근린생활시설·사무실 · 단독주택·일반음식점 · 점포·일반음식점·창고 |
| 소유자 | 최용준 (2022.08.05 유증, 2022.08.16 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 468,863,000원 / 468,863,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍사빈 / 470,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(6-1 내지 6-3) 포함 |
① 권리 흐름 — 기준은 1998년 국민은행 근저당
1982년 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 말소기준권리가 아닙니다. 현존 권리 중 가장 빠른 1998.04.17 국민은행 근저당 80,000,000원이 말소기준입니다. 2002.10.10 국민은행 근저당 59,000,000원, 2024.06.05 국 압류, 2025.02.14 홍사빈의 강제경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 2022.08.31 최영임의 가처분은 2025.02.25 해제로 등기 말소되었습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영임 | 40㎡(1층 서쪽) | 2016.03.11 | 75,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최문길 | 지하층 (143.42㎡) | 2021.08.18 | 15,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최준혁 | 4층(264.4000㎡) | 2020.12.18 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김완수 | 2층 (264.4640㎡) | 2020.08.13 | 15,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2025.04.29 | 없음 |
| 홍초불닭 | 1층 전부 | 미상 | 10,000,000원 / 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최민혁 | 2층 전부 | 2022.06.29 | 30,000,000원 / — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임준아 | 1층 (66.1160㎡) | 2014.03.13 | 30,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN XINGFU(김흥복) | 2층(65.65000㎡) | 2023.09.04 | 10,000,000원 / 770,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 연정애 | 55.1200㎡ | 2018.03.21 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오정안 | — | 2024.08.30 | 30,000,000원 / 1,300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입일이 확인된 임차인은 모두 1998.04.17 말소기준권리보다 늦습니다. 홍초불닭은 전입일이 확인되지 않아 대항력과 승계 여부를 미상으로 표시했습니다.
② 가격 구조 — 신건 감정가 100%, 가격 메리트는 별도 판단
현재 회차는 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 468,863,000원입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액이 0원이므로 알려진 권리관계만 놓고 계산한 실질취득도 468,863,000원입니다. 다만 대항력 미상 임차인의 승계 여부가 확정되지 않았으므로, 이 금액을 현장확인 전의 최종 취득원가로 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 468,863,000원 | 461,774,370원 | 147,225,630원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 375,090,400원 | 369,039,134원 | 239,960,866원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 300,072,320원 | 295,071,308원 | 313,928,692원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 468,863,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,088,630원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 59,000,000원 | 59,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 홍사빈 | 470,000,000원 | 322,774,370원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 609,000,000원 중 채권자 예상배당은 461,774,370원이며, 미배당은 147,225,630원입니다. 신청채권자 홍사빈은 청구액 470,000,000원 중 322,774,370원을 배당받는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉중앙시장 서측 또는 북서측 근거리에 위치하고, 주위는 상업지대로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 여건은 보통으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 점포·근린생활시설·사무실, 단독주택·일반음식점, 점포·일반음식점·창고가 혼재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕의 5층, 2층, 4층 건물이 포함되고 위생·급배수설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 일반상업지역, 상업기타 이용, 평지·사다리형이며 토지면적 102.0㎡, 공시지가는 1,508,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구에 해당하며 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 역사문화환경보존지역이 포함됩니다.
- 현황 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 주거 단일용도 물건이 아니라 상업·업무·주택·음식점·창고가 섞여 있고 임차관계도 10명에 이르므로, 입찰 전 점유·수익구조 확인 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 홍초불닭 대항력 확인. 전입일이 미상이므로 1998.04.17보다 앞선 대항요건 취득 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 최영임 관계 확인. 임차인 최영임은 등기부상 가처분 채권자와 같은 이름입니다. 관계인 여부와 임대차 실체를 확인하세요.
- 점유관계 대조. 실제 임차인 10명의 점유부분이 일부 겹쳐 보이는 만큼 현장 점유상태와 임대차계약서를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 6-1 내지 6-3 포함 조건이므로 각 건물의 현황·사용관계·명도 범위를 확인하세요.
- 배당요구 확인. 김완수는 2025.04.29 배당요구를 했으며, 나머지 임차인의 우선변제 여부도 확정일자·배당요구 관계를 원문에서 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 판단. 현재는 감정가 100% 신건입니다. 계산상 인수 0원을 가격 할인 근거로 해석하지 말고, 혼합용도 상업부동산의 실제 수익성과 개별 상태를 따로 검토해야 합니다.
- 배당 변동. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 재확인하세요.
맺으며 — “등기는 소멸형, 점유는 확인형”
이 물건의 등기부 구조만 보면 방향은 비교적 선명합니다. 1982년 근저당은 이미 말소되었고, 1998.04.17 국민은행 근저당이 현존 말소기준입니다. 그 뒤의 근저당·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 입찰 판단의 중심은 등기보다 점유관계에 있습니다. 실제 임차인 10명 중 9명은 후순위로 대항력이 없지만, 홍초불닭은 전입일 미상이라 대항력·승계 가능성을 확정할 수 없습니다. 여기에 일괄매각, 제시외 건물 포함, 상업·주택·음식점·창고의 혼합 이용까지 겹칩니다. 권리의 큰 줄기는 소멸형이지만 현장확인은 가볍지 않은 사건입니다. 신건 최저가 468,863,000원은 감정가의 100%이므로, 입찰 전에는 미상 임차인과 점유관계를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
