춘천지방법원 2025타경30451. 강릉시 금학동 37-1을 중심으로 한 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 점포·근린생활시설·사무실, 단독주택·일반음식점, 점포·일반음식점·창고가 섞여 있고, 제시외 건물도 포함됩니다. 등기상 소유자는 최용준·황희각이며, 최용준 지분은 각각 4분의 1씩 두 지분으로 확인됩니다. 이번 매각은 지분매각으로 기재돼 있어 일반적인 단독 소유 부동산 경매보다 권리·점유·사후 활용 검토가 더 중요합니다.
말소기준은 2024.06.05 접수된 최용준 지분 압류입니다. 문제는 여러 임차인의 전입일이 이보다 앞선다는 점입니다. 배당표는 최영임·최문길·최준혁·김완수·최민혁·임준아· JIN XINGFU(김흥복)·연정애의 보증금을 모두 대항력 있고 우선변제권이 없는 보증금으로 보고, 합계 195,000,000원을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30451 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 금학동 37-1 · 신대학길 30-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 점포·근린생활시설·사무실 · 단독주택·일반음식점 · 점포·일반음식점·창고 |
| 소유자 | 최용준 · 황희각 |
| 감정가 / 최저가 | 734,587,720원 / 734,587,720원 (신건) |
| 청구액 | 470,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각 특이사항 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 · 공유자우선매수권 행사 1회 제한 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 선순위 임차인이 핵심
2022.08.31 최용준 지분에 설정된 최영임의 가처분은 2025.02.21 해제를 원인으로 2025.02.25 말소됐습니다. 이후 기준이 되는 것은 2024.06.05 강릉세무서장 압류이고, 2025.02.14 홍사빈의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 인수 추정액과 미상 임차인을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영임 | 40㎡(1층 서쪽) | 2016.03.11 | 75,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 · 배당요구 확인 없음 |
| 최문길 | 지하층 (143.42㎡) | 2021.08.18 | 15,000,000원 | 150,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 · 배당요구 확인 없음 |
| 최준혁 | 4층(264.4000㎡) | 2020.12.18 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 · 배당요구 확인 없음 |
| 김완수 | 2층 (264.4640㎡) | 2020.08.13 | 15,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 · 배당요구 2025.04.29 |
| 홍초불닭 | 1층 전부 | 미상 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 최민혁 | 2층 전부 | 2022.06.29 | 30,000,000원 | 없음 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 · 배당요구 확인 없음 |
| 임준아 | 1층 (66.1160㎡) | 2014.03.13 | 30,000,000원 | 800,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 · 배당요구 확인 없음 |
| JIN XINGFU(김흥복) | 2층(65.65000㎡) | 2023.09.04 | 10,000,000원 | 770,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 · 배당요구 확인 없음 |
| 연정애 | 55.1200㎡ | 2018.03.21 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 · 배당요구 확인 없음 |
| 오정안 | 미상 | 2024.08.30 | 30,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 | 미상 |
③ 가격 구조 — 현재 최저가보다 ‘최저가 + 인수액’을 봐야 한다
현재 신건 최저매각가는 734,587,720원입니다. 여기에 배당 시뮬레이션이 잡은 매수인 인수액 195,000,000원을 더하면 현재 회차 실질취득은 929,587,720원입니다. 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 시장가보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 734,587,720원 | 195,000,000원 | 470,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 587,670,176원 | 195,000,000원 | 470,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 470,136,140원 | 195,000,000원 | 463,034,779원 | 6,965,221원 |
유찰되어 매각가가 내려가더라도 이 시뮬레이션에서는 매수인 인수액 195,000,000원이 그대로 유지됩니다. 따라서 회차별 최저가만 비교하는 대신 낙찰대금과 인수보증금을 함께 봐야 합니다. 특히 이 물건은 시세 자료가 없으므로 어느 회차가 적정가격인지 단정할 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 734,587,720원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,745,877원 |
| 인수 · 최영임 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최문길 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최준혁 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김완수 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최민혁 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임준아 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · JIN XINGFU(김흥복) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 연정애 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 홍사빈 | 470,000,000원 | 470,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 254,841,843원 |
배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 매수인 인수 추정액 195,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 별도 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉중앙시장 서측 또는 북서측 근거리에 위치하며 주위는 상업지대입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 점포·근린생활시설·사무실, 단독주택·일반음식점, 점포·일반음식점·창고로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 건물들이 확인되며 위생설비와 급배수설비가 있습니다.
- 토지. 지목 대, 일반상업지역, 상업용, 평지, 사다리형, 소로한면이며 확인된 토지면적은 129.0㎡, 공시지가는 7,422,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구와 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·역사문화환경보존지역 등이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 평가돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 734,587,720원에 인수 추정 195,000,000원을 더한 929,587,720원을 기준으로 자금계획을 검토해야 합니다.
- 홍초불닭의 전입일 확인. 보증금 10,000,000원이나 전입일이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 최영임 관계 확인. 임차인 이름이 과거 가처분 채권자와 동일하므로 실제 임대차관계와 점유상태를 확인해야 합니다.
- 지분매각 구조 확인. 최용준의 지분과 황희각의 지분 관계, 매각대상 범위, 낙찰 후 공유관계 지속 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 공유자우선매수권. 공유자우선매수권이 있고 행사 1회 제한으로 기재돼 있으므로 낙찰 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 제시외 건물 포함 범위와 각 점유부분이 실제 어느 매각대상에 속하는지 현황과 감정평가서를 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘인수·점유·지분’이 먼저다
이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 여부가 아닙니다. 2024.06.05 말소기준보다 앞서 전입한 임차인들의 보증금을 배당 시뮬레이션이 195,000,000원 매수인 인수로 잡고 있고, 현재 회차의 실질취득은 929,587,720원으로 계산됩니다. 여기에 전입일이 확인되지 않은 홍초불닭의 보증금 10,000,000원, 최영임의 관계인 가능성, 지분매각과 공유자우선매수권까지 존재합니다.
반면 실거래 시세 자료는 없어 이 실질취득액이 시장가 대비 어느 수준인지 판단할 수 없습니다. 따라서 “신건 734,587,720원”이라는 표면 가격만으로는 투자매력을 평가할 수 없고, 임차보증금 인수 범위와 매각 지분·점유관계를 먼저 확정하는 사건입니다.
