대전지방법원 2024타경7857. 세종 보람동 금강노을주건축물제1동 물건입니다. 감정평가 이용상태를 보면 101호는 공부상 근린생활시설이나 현황은 사무실, 109호와 110호는 공부상 근린생활시설이나 현황은 음식점(진웨이성), 지하층 비101호는 공실상태인 것으로 탐문됐습니다. 감정가는 1,720,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 589,960,000원입니다.
권리 구조의 출발점은 2017.09.28. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당 채권최고액 1,140,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2024.05.09. 설정된 한솔테크닉스주식회사 근저당 1,000,000,000원과 2024.08.20. 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치합니다. 현재 회차 매각가를 기준으로는 집행비용을 제외한 금액 전부가 선순위 근저당에 배당되어, 신청채권자인 한솔테크닉스주식회사의 예상배당은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경7857 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 시청대로 115, 1층101호 (보람동,금강노을주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 101호 공부상 근린생활시설 / 현황 사무실 · 109호·110호 현황 음식점 · 지하층 비101호 공실상태 탐문 |
| 소유자 | 주식회사고운 |
| 감정가 / 최저가 | 1,720,000,000원 / 589,960,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한솔테크닉스 주식회사 / 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 하나가 배당을 사실상 소진
말소기준권리는 2017.09.28. 세종중앙농업협동조합 근저당입니다. 2023.09.05. 주식회사학림 명의의 소유권이전청구권 가등기는 2023.09.14. 해제로 말소됐고, 2024.05.09. 한솔테크닉스주식회사 근저당과 2024.08.20. 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤라 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 떠안을 권리는 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엘티코리아 | 101호 | 2022.08.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 유림 | 101호 | 2020.12.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성명모 | 109호, 110호, 111호 | 2021.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KU KENNETH | 109호, 110호, 111호 | 2019.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
네 명 모두 전입일이 말소기준인 2017.09.28.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 성명모는 2024.11.18. 배당요구를 한 사실이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 4명이며 보증금 중복합산 문제도 없습니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 589,960,000원으로 감정가 1,720,000,000원의 34.3%입니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 볼 수는 없습니다. 특히 공부상 근린생활시설과 현황 사무실·음식점·공실이 혼재하고, 이미 5회 유찰된 상태이므로 가격 판단은 실제 임대수익·공실·점포별 이용상태와 현장 환금성을 함께 봐야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 34%) | 589,960,000원 | 581,660,400원 | 1,558,339,600원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 27%) | 471,968,000원 | 464,848,320원 | 1,675,151,680원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 22%) | 377,574,400원 | 371,488,358원 | 1,768,511,642원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 589,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,299,600원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 1,140,000,000원 | 581,660,400원 |
| 2. 근저당 · 한솔테크닉스주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 2,140,000,000원 중 581,660,400원이 배당되고 1,558,339,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종세무서 북서측 인근이며 세종시청·교육청 등 관공서, 학교, 각종 근린생활시설, 아파트단지와 수변공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 남측으로 간선도로가 통과하며, 근거리에 BRT 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 101호는 공부상 근린생활시설이나 현황 사무실, 109호·110호는 현황 음식점(진웨이성), 지하층 비101호는 공실상태로 탐문됐습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 1,255.1㎡, 공시지가는 3,100,000원/㎡입니다. 대체로 가장형·평지이고 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측으로 왕복 4차선 대로에 접하고, 도로접면은 광대로한면입니다.
- 규제. 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시)·중점경관관리구역 등에 해당하며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·주차장설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력. 확인된 임차인 4명 모두 전입일이 말소기준일 2017.09.28. 이후라 대항력은 없습니다.
- 보증금·배당. 네 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 배당요구·최우선변제 여부를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유현황. 101호에는 주식회사 엘티코리아·주식회사 유림, 109호·110호·111호에는 성명모·KU KENNETH 관련 점유 신고가 있으므로 실제 명도 대상과 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 내부경계. 109호·110호가 벽체 없이 사용 중이므로 호별 경계 복원 가능성과 비용을 확인해야 합니다.
- 공동주차장. 인접 해오름빌딩과 지하주차장을 공동 사용하고 출입구가 서로 다른 건물에 있다는 점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라도 비교 실거래 확인 없이 시세보다 저렴하다고 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 가격·점유·환금성
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2017년 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 4명도 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 등기상 매수인 인수와 임차보증금 인수는 현재 계산상 0원입니다.
반면 투자 판단은 권리보다 가격과 현황이 어렵습니다. 이미 5회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 비교 실거래가 확인되지 않고, 사무실·음식점·공실이 섞인 근린생활시설 성격에 109호·110호 내부경계 복원 가능성, 인접 건물과의 지하주차장 공동사용 조건까지 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라 안전하다”와 “가격이 싸다”를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다. 권리는 소멸형이지만 5회 유찰과 환금성·점유 복잡성을 감안하면 종합 평가는 C가 적절합니다.
