대전지방법원 2024타경7857. 매각대상은 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물제1동 지하층 B101호입니다. 용도 표시는 대지이고, 감정평가 현황상 해당 지하층 B101호는 공부상 근린생활시설이나 현황 공실상태로 탐문됐습니다. 소유자는 주식회사고운입니다. 감정가 1,050,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 360,150,000원입니다.
권리의 기준점은 2017.09.28. 설정된 세종중앙농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고, 이보다 뒤인 2024.05.09. 한솔테크닉스주식회사 근저당권 1,000,000,000원과 2024.08.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경7857 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 시청대로 115, 지하층비101호 (보람동, 금강노을주건축물제1동) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사고운 |
| 감정가 / 최저가 | 1,050,000,000원 / 360,150,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 1,000,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 한솔테크닉스 주식회사 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상4층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2017.09.28. 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 한솔테크닉스주식회사 근저당권과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2023.09.26. 세종특별자치시 압류는 2024.04.23. 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 매각가 360,150,000원 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 조사 — 대상 호수와 조사 부위를 구분해야 한다
현황조사에는 아래 4명이 기재돼 있으나 조사 부위는 101호·109호·110호·111호입니다. 매각대상인 지하층 B101호와 일치하는 임차인은 아래 목록에 기재돼 있지 않습니다. 또한 4명 모두 전입일이 말소기준권리인 2017.09.28. 이후여서 조사자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 조사 부위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엘티코리아 | 101호 | 2022.08.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 유림 | 101호 | 2020.12.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 성명모 | 109호, 110호, 111호 | 2021.03.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| KU KENNETH | 109호, 110호, 111호 | 2019.10.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 34%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 360,150,000원으로 감정가 1,050,000,000원의 34% 수준입니다. 그러나 이 물건과 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
특히 5회 유찰이라는 사실은 감정가 대비 할인폭과 별개로 봐야 합니다. 지하층 B101호, 공부상 근린생활시설, 현황 공실이라는 특성과 내부확인 곤란까지 겹쳐 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 360,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,842,100원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 780,000,000원 | 354,307,900원 |
| 2. 근저당 · 한솔테크닉스주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,780,000,000원 중 354,307,900원이 배당되고, 미배당은 1,425,692,100원입니다. 후순위 한솔테크닉스주식회사 근저당은 예상배당 0원이지만 매각으로 소멸하므로 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 34%) | 360,150,000원 | 354,307,900원 | 1,425,692,100원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 27%) | 288,120,000원 | 283,286,320원 | 1,496,713,680원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 22%) | 230,496,000원 | 226,469,056원 | 1,553,530,944원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가면 선순위 채권자의 미배당은 커지지만, 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조는 변하지 않아 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 채권자의 미회수액이 아니라 해당 지하 공실 물건을 얼마에 취득해야 시장성이 확보되는가입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종세무서 북서측 인근으로 세종시청·교육청 등 관공서, 학교, 각종 근린생활시설, 아파트단지 및 수변공원이 혼재합니다. 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 남측으로 간선도로가 통과하며 근거리에 BRT 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 남동측으로 왕복 4차선 대로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역이며 토지는 대체로 가장형, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,100,000원/㎡, 토지면적은 1,255.1㎡입니다.
- 현황. 지하층 B101호는 공부상 근린생활시설이나 현황은 공실상태로 탐문됐고, 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란했습니다.
- 주차장. 금강노을주건축물제1동은 인접 건물인 보람동 704번지 해오름빌딩과 지하주차장을 경계벽 없이 공동 사용하고, 주차장 입구와 출구가 서로 다른 건물에 위치합니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 34%지만 실거래 비교가격이 없으므로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- B101호 현황 확인. 현황 공실로 탐문됐지만 내부확인이 곤란했던 물건입니다. 실제 내부구조·마감·설비 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 부위 대조. 현황조사에 기재된 4명의 부위는 101호 또는 109호·110호·111호이며 B101호와 일치하지 않습니다. 매각대상 호수의 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 상가 환금성 확인. 5회 유찰된 지하층 공실 근린생활시설이라는 점을 감안해 실제 임대수요와 매매수요를 확인해야 합니다.
- 공동 주차장 구조 확인. 인접 해오름빌딩과 지하주차장을 공동 사용하고 입·출구 위치도 다른 건물에 나뉘어 있으므로 실제 이용 동선을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 1,425,692,100원 발생해도 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔지만, 가격 검증은 아직 끝나지 않았다”
등기 권리만 보면 구조는 명확합니다. 2017.09.28. 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 한솔테크닉스주식회사 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 이 사건은 권리보다 환금성과 가격 검증이 중요합니다. 이미 5회 유찰됐고, 매각대상 B101호는 지하층의 공부상 근린생활시설이면서 현황 공실입니다. 내부확인도 곤란했고 비교 가능한 실거래 가격도 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 34%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리는 소멸형이지만, 실제 입찰 판단은 현장 상태·점유·임대수요·매매수요를 확인한 뒤 실질취득 360,150,000원이 시장에서 소화될 수 있는지를 검증하는 데 달려 있습니다.
