대전지방법원 2024타경7857. 등기상 소유자는 주식회사고운이고, 2017년 소유권보존 뒤 같은 해 세종중앙농업협동조합이 채권최고액 540,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.05.09 한솔테크닉스주식회사의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당이 추가됐고, 2024.08.20 한솔테크닉스 주식회사 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 두 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “최저가가 감정가의 34.3%”라는 숫자만 볼 물건은 아닙니다. 감정평가상 101호는 사무실, 109호·110호는 음식점 ‘진웨이성’, 지하 B101호는 공실 상태로 조사됐고 일괄매각입니다. 특히 109호와 110호는 벽체 구분 없이 사용되고 있어 호별 내부 경계를 복원할 경우 추가 비용이 들 수 있다고 평가됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경7857 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 시청대로 115, 1층109호 (보람동, 금강노을주건축물제1동) |
| 사건 용도 / 현황 | 대지 · 집합건물 근린생활시설 일괄매각 · 101호 사무실 · 109호·110호 음식점 · 지하 B101호 공실 |
| 소유자 | 주식회사고운 |
| 감정가 / 최저가 | 1,553,000,000원 / 532,679,000원 (5회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한솔테크닉스 주식회사 / 1,000,000,000원 |
| 말소기준 | 2017.09.28 세종중앙농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 540,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 임차신고 4건 모두 말소기준 이후
핵심 기준일은 2017.09.28입니다. 확인된 임차인 네 명의 전입일은 2019.10.25, 2020.12.17, 2021.03.11, 2022.08.11로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 자료상 네 명 모두 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 규모는 특정할 수 없지만, 매수인에게 보증금을 승계시키는 선순위 대항력 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 신고 4명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엘티코리아 | 101호 | 2022.08.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 유림 | 101호 | 2020.12.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성명모 | 109호, 110호, 111호 | 2021.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| KU KENNETH | 109호, 110호, 111호 | 2019.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
성명모는 2024.11.18 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 네 임차인 모두 말소기준보다 늦은 전입이라 대항력은 없지만, 보증금이 특정되지 않은 만큼 실제 점유·임대차 범위와 명도 상대방은 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 5회 유찰은 확인되지만 시세 할인 여부는 미확정
감정가는 1,553,000,000원, 현재 최저매각가는 532,679,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 426,143,200원, 그 다음은 340,914,560원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 532,679,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,726,790원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 540,000,000원 | 524,952,210원 |
| 2. 근저당 · 한솔테크닉스주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 총 채권 1,540,000,000원 중 524,952,210원이 배당되고, 미배당은 1,015,047,790원입니다. 신청채권자인 한솔테크닉스주식회사의 예상배당은 0원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수분으로, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원과는 별개입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 101호는 공부상 근린생활시설이나 현황 사무실, 109호·110호는 음식점 ‘진웨이성’, 지하 B101호는 공실 상태로 탐문됐습니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고상 일괄매각입니다. 개별 호실 하나의 가격만 보는 방식보다 전체 구성과 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
- 내부경계. 109호와 110호는 벽체 구분 없이 음식점으로 사용 중입니다. 건축물현황도에 따라 내부 경계를 복원하면 추가 비용이 소요될 수 있다고 평가됐습니다.
- 지하층. 지하 B101호는 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란해 외부관찰과 탐문 등을 참고해 평가됐습니다.
- 주차장. 금강노을주건축물제1동은 인접 보람동 704번지 ‘해오름빌딩’과 지하주차장을 경계벽 없이 공동사용하고, 입구와 출구가 각기 다른 건물에 위치합니다.
- 입지. 세종세무서 북서측 인근이며 세종시청·교육청 등 관공서, 학교, 근린생활시설, 아파트단지, 수변공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 남측 간선도로, 근거리 BRT 버스정류장이 있어 교통사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역이며, 남동측 왕복 4차선 대로에 접합니다. 토지는 상업용으로 이용 중이고 공시지가는 3,100,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만으로 ‘싼 물건’ 판단 금지. 532,679,000원은 감정가의 34.3%지만 비교 실거래가가 없어 시세 할인 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 임차관계 재확인. 실제 임차인 신고 4명은 모두 대항력 없으나 보증금은 미상입니다. 점유현황·임대차계약·배당요구 범위를 원문과 현장에서 대조하세요.
- 109호·110호 경계 복원비용. 벽체 없이 통합 사용 중이므로 향후 호실 분리·처분 계획이 있다면 건축물현황도 기준 복원비용을 확인하세요.
- 지하 B101호 내부 확인. 평가 당시 내부확인이 되지 않았으므로 실제 상태를 확인하기 전에는 수선비나 활용도를 확정하기 어렵습니다.
- 공동 지하주차장. 인접 건물과 경계벽 없이 공동사용하는 구조와 출입 동선을 현장에서 직접 확인하세요.
- 배당구조 확인. 현재 시뮬레이션상 신청채권자 한솔테크닉스주식회사의 예상배당이 0원이므로 매각기일 전 사건 진행상태와 법원 원문을 다시 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 권리축은 비교적 명확합니다. 2017.09.28 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 권리와 확인된 임차인 네 명은 모두 후순위입니다. 현재 배당가정상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 어려움은 권리가 아니라 가격과 물건 구조에 있습니다. 감정가 1,553,000,000원에서 5회 유찰돼 532,679,000원까지 내려왔어도, 이를 비교할 실거래 기준이 없으므로 “시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 여기에 근린생활시설 일괄매각, 109호·110호의 무벽체 사용, 지하층 내부 미확인, 인접 건물과의 공동 지하주차장까지 겹칩니다. 권리 인수는 낮지만, 가격·환금성·현장확인은 보수적으로. 이 물건의 핵심입니다.
