서울남부지방법원 2023타경115918. 서울 강서구 화곡동 디에이씨 제2층 제203호 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 주방·욕실겸거실·방1이고, 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층입니다. 소유자 김지연은 2021년 1월 14일 매매를 원인으로 208,000,000원에 취득했습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 234,000,000원이지만, 이 사건은 가격표보다 대항력 임차보증금 인수 여부를 먼저 봐야 합니다.
말소기준은 2021년 12월 24일 시흥세무서장 압류입니다. 그보다 앞서 전입한 임차인들은 대항력을 갖는 것으로 조사돼 있습니다. 특히 고보영은 2021년 1월 21일, 유승국은 2021년 1월 15일 전입했고 각각 보증금이 265,000,000원입니다. 배당표는 이 두 보증금을 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 계산하고 있어, 둘을 합친 인수액이 530,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경115918 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌로13자길 33-9, 제2층 제203호 (화곡동, 디에이씨) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(주방, 욕실겸거실, 방1 등) |
| 소유자 | 김지연 · 2021.01.14 매매 · 거래가액 208,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 7회 / 2026.08.27 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 760,771,374원 |
| 말소기준 | 2021.12.24. 갑구 3번 압류 · 국(시흥세무서장) |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 온 임차인이 핵심
2020년 10월 13일 수협은행 근저당권 840,000,000원이 설정됐지만 2020년 11월 25일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021년 12월 24일의 국 압류입니다. 이후 울산세무서장 압류, 김희지의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계·특기 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고보영 | 205호 전부 | 265,000,000원 | 2021.01.21 | 대항력 있음 | 미상 | 확약 밖 |
| 유승국 | 404호 전부 | 265,000,000원 | 2021.01.15 | 대항력 있음 | 미상 | 확약 밖 |
| 김희지 | 건물 전부 | 208,000,000원 | 2020.12.16 | 대항력 있음 | 우선변제 | HUG·확약 |
실제 임차인은 3명입니다. 김희지는 2020년 11월 25일 확정일자, 2020년 12월 16일 전입, 보증금 208,000,000원이고 배당요구를 마쳐 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 매각조건에는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다.
② 가격과 유찰 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다
이 물건은 7회 유찰 이력이 있지만 현재 회차의 최저매각가는 감정가와 동일한 234,000,000원입니다. 이 가격만 보면 2억원대 다세대처럼 보이지만, 권리분석상 현재 매수인 인수액은 530,000,000원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 234,000,000원 + 530,000,000원 = 764,000,000원입니다. 8회 유찰 시나리오도 매각가 187,200,000원에 인수액 554,220,800원으로 실질취득이 741,420,800원, 9회 유찰 시에는 매각가 149,760,000원에 인수액 591,136,640원으로 740,896,640원입니다. 낙찰가가 내려가더라도 인수부담이 함께 커지는 구조라, 단순히 최저가 하락만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 1. 임차인 김희지 보증금 | 208,000,000원 | 208,000,000원 |
| 인수 · 고보영 보증금 | 265,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유승국 보증금 | 265,000,000원 | 0원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 760,771,374원 | 21,924,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 주택도시보증공사 청구액 760,771,374원 중 21,924,000원이 배당되고, 미배당액은 738,847,374원입니다. 고보영·유승국 보증금은 배당 없이 매수인 인수로 계산돼 합계 530,000,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정초등학교 서측 인근이며, 단독주택·다세대주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있으며, 제반 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층으로 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 샤시창호 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 화곡동 475-14, 지목 대, 토지면적 210.1㎡, 공시지가 3,052,000원/㎡입니다.
- 환금성. 디에이씨는 10세대 규모이고 2020.09.24 준공됐습니다. 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.6회이며 본건은 7회 유찰입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 234,000,000원만 보지 말고 인수 530,000,000원을 포함한 실질취득 764,000,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 확약 범위 구분. 김희지·주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건과, 고보영·유승국의 인수위험을 구분해야 합니다.
- 우선변제 미상 임차인 확인. 고보영·유승국은 전입일과 보증금은 확인되지만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정하면 안 됩니다.
- 회차 하락 착시 경계. 8회·9회 유찰 시 매각가격은 내려가지만 인수액은 각각 554,220,800원·591,136,640원으로 증가합니다.
- 원본 조건 확인. 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각허가와 소유권 이전 과정에서 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 매수인이 실제로 얼마를 부담하게 되느냐입니다. 현재 회차의 표면 최저가는 234,000,000원이지만 배당표상 인수액은 530,000,000원, 실질취득은 764,000,000원입니다. 김희지 및 주택도시보증공사와 관련한 미배당 잔액은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 실질 인수 0원*으로 처리할 수 있지만, 그 확약은 고보영·유승국에게 자동으로 확장되지 않습니다.
더구나 8회·9회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 각각 741,420,800원, 740,896,640원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 다세대·10세대 규모, 7회 유찰, 확약 밖 대항력 임차보증금이라는 요소가 겹친 만큼 최저가가 아니라 인수액과 조건부 말소의 범위를 확인한 뒤 판단해야 하는 고위험 물건입니다.
* 매각물건명세서 비고의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 적용되는 임차인·주택임차권승계인에 한한 판단입니다.
