서울남부지방법원 2023타경115918. 서울특별시 강서구 화곡동 디에이씨 제2층 제203호에 대한 강제경매입니다. 감정가는 234,000,000원이며, 9회 유찰된 현재 최저매각가는 149,760,000원입니다. 단순히 감정가와 비교하면 가격이 상당히 내려왔지만, 이 물건은 일반적인 소유자 점유 주택과 다릅니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 있고, 임차권등기와 주택도시보증공사의 경매신청이 얽혀 있기 때문입니다.
특히 중요한 대목은 매각조건에 적힌 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 그 조건이 적용되는 임차권은 실질적으로 매수인 인수 부담이 해소될 수 있습니다. 반면 대상 호수 밖의 임차관계까지 같은 확약으로 해결됐다고 추정해서는 안 됩니다. 이번 사건은 입찰가격을 계산하기 전에 어떤 호수와 어떤 임차권을 매수하는지 확정하는 작업이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경115918 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌로13자길 33-9, 제2층 제203호 (화곡동, 디에이씨) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물 이용상태 | 주방·욕실 겸 거실·방 1 등으로 구성된 다세대주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 2층 |
| 소유자 | 김지연 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2021.01.28 등기 · 매매원인 2021.01.14 · 거래가액 208,000,000원 |
| 감정가 | 234,000,000원 |
| 최저매각가 | 149,760,000원 · 감정가의 64% · 9회 유찰 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 760,771,374원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 준공일 | 2020.09.24 |
| 건물 세대수 | 10세대 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차권은 그보다 먼저
등기상 과거 수협은행 근저당권의 채권최고액은 840,000,000원이었지만, 2020.11.25 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권을 현재의 말소기준권리로 볼 수 없습니다. 현재 표시된 말소기준은 2021.12.24 국의 압류입니다.
203호 임차인 김희지의 주민등록일자는 2020.12.16, 점유개시일자는 2020.12.15입니다. 압류보다 먼저 전입과 점유가 이루어져 대항력을 갖춘 것으로 분류됩니다. 확정일자도 2020.11.25로 확인되며 임차권등기는 2023.01.17 이루어졌습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 호수별 구분 필수
확인되는 실제 임차인은 김희지·고보영·유승국 3명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이자 주택임차권승계인으로 언급되며, 실제 임차인 수에 별도로 더하지 않습니다. 다만 이번 분석 대상은 디에이씨 203호이고, 고보영과 유승국은 각각 205호와 404호로 표시돼 있습니다. 서로 다른 호수의 보증금을 203호의 채무로 단순 합산할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 김희지 203호 · 건물 전부 |
208,000,000원 | 2020.12.16 확정 2020.11.25 |
대항력 있음 우선변제 있음 임차권등기 조건부 인수 0원 |
| 고보영 205호 전부 · 대상 외 호수 |
265,000,000원 | 2021.01.21 확정일자 미확인 |
대항력 있음 우선변제 미확인 확약 범위 확인 |
| 유승국 404호 전부 · 대상 외 호수 |
265,000,000원 | 2021.01.15 확정일자 미확인 |
대항력 있음 우선변제 미확인 확약 범위 확인 |
김희지는 확정일자와 배당요구가 확인되는 임차인입니다. 예상배당액은 146,863,360원이므로 보증금 208,000,000원 중 61,136,640원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수 구조라면 그 부족분이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
이 조건이 김희지의 203호 임차권에 유효하게 적용되고 이행되면, 미배당액 61,136,640원은 매수인의 실질 인수액에서 제외됩니다.
따라서 203호의 해당 임차보증금 인수액은 실질 0원으로 평가합니다. 단, 포기 조건의 정확한 적용 대상과 임차권등기 말소 이행은 입찰 전 확인해야 합니다.③ 보증금 인수와 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
현재 회차의 최저매각가는 149,760,000원입니다. 하지만 낙찰대금과 매수인 인수액을 함께 보아야 실제 취득부담을 알 수 있습니다. 다음은 현재 회차의 추정배당 및 인수금액을 구분한 것입니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 149,760,000원 | 현재 회차 낙찰가 가정 |
| 김희지 보증금 | 208,000,000원 | 대항력·우선변제권 확인 |
| 김희지 예상배당 | 146,863,360원 | 추정 집행비용 차감 후 |
| 김희지 미배당 | 61,136,640원 | 확약 미이행 시 인수 위험 |
| 김희지 실질 인수 | 0원 | 반환청구권 포기·말소 조건 이행 시 |
| 다른 호수 보증금 합계 | 530,000,000원 | 205호·404호, 별도 매각범위 확인 |
| 전체 임차인 단순 인수 추정 | 591,136,640원 | 확약 적용 전 · 호수별 구분 전 |
전체 임차인에 대해 계산된 인수 추정액 591,136,640원은 김희지의 부족분 61,136,640원과 다른 호수 두 임차인의 보증금 530,000,000원을 더한 금액입니다.
김희지의 부족분에만 확약이 적용된다고 가정하면, 전체 임차관계에서 별도로 검토해야 할 나머지 금액은 530,000,000원입니다. 그러나 이것이 곧 203호 매수인의 인수채무라는 뜻은 아닙니다. 매각대상 호수와 채무 승계 범위를 대조하지 않은 상태에서 이를 203호 취득원가로 확정해서는 안 됩니다.
김희지의 보증금 208,000,000원을 기준으로 보면, 확약이 없을 때 단순 최저가 149,760,000원만으로 저렴하다고 판단하는 것은 위험합니다.
이번 사건에서는 명시된 포기·말소 조건의 유효성과 이행 여부가 바로 이 위험을 해소하는 핵심입니다.④ 예상배당표 (매각가 149,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,896,640원 |
| 1. 임차인 김희지 · 우선변제 | 208,000,000원 | 146,863,360원 |
| 임차인 고보영 · 별도 인수 추정 | 265,000,000원 | 0원 |
| 임차인 유승국 · 별도 인수 추정 | 265,000,000원 | 0원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권자 | 760,771,374원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
추정배당상 매각대금은 집행비용 2,896,640원과 김희지 보증금 배당 146,863,360원으로 전액 소진됩니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 다른 호수의 보증금 인수 여부는 개별 매각 범위를 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 증가
| 회차 | 최저가 | 확약 전 인수 추정 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 감정가 64% |
149,760,000원 | 591,136,640원 | 760,771,374원 |
| 10회 유찰 시 감정가 51% |
119,808,000원 | 620,669,312원 | 760,771,374원 |
| 11회 유찰 시 감정가 41% |
95,846,400원 | 644,278,835원 | 760,771,374원 |
위 인수 추정액은 확약과 호수별 매각 범위를 반영하기 전의 전체 임차관계 계산값입니다. 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가하는 구조가 나타나지만, 이를 디에이씨 203호의 확정 인수액으로 사용해서는 안 됩니다.
⑥ 시세·환금성 — 감정가 대비 할인만으로는 부족하다
디에이씨는 2020.09.24 준공된 10세대 규모의 다세대 건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 64%이지만, 이를 곧바로 시세보다 저렴한 매입가로 해석할 수 없습니다. 동일 호수·유사 면적의 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상태이므로 실질취득금액과 최근 시장가격을 비교한 가격 메리트는 판단을 보류합니다.
| 구분 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 234,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 149,760,000원 | 감정가의 64% |
| 현재 유찰 횟수 | 9회 | 입찰 수요 및 권리위험 점검 필요 |
| 단지 평균 유찰 | 5.6회 | 현재 유찰 횟수가 평균보다 많음 |
| 단지 낙찰률 지표 | 5.56% | 경매 환금성 점검 필요 |
현재 9회 유찰은 단지 평균 5.6회를 웃돕니다. 낮은 최저가격에도 낙찰이 원활하지 않았다는 점에서 권리관계와 매각조건, 실제 매수수요를 보수적으로 살펴야 합니다. 다만 유찰 원인을 특정 임차권 문제 하나로 단정할 근거는 없습니다.
⑦ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울신정초등학교 서측 인근의 주택지대입니다. 단독주택과 다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 마을버스정류장 등이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트 지붕의 지상 5층 건물로 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시창호 등입니다.
- 내부 이용. 디에이씨 제2층 제203호는 주방·욕실 겸 거실·방 1 등의 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로 주거용 건부지이며, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 표시됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았으며 감정요항표상 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 소규모 다세대 건물이고 유찰 횟수가 많아, 아파트와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 실거래 비교 및 출구가격 검토가 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 203호 매각범위 확정. 매각물건명세서의 물건번호·건물표시·감정평가 대상과 203호가 정확히 일치하는지 확인하세요. 205호와 404호는 별도 호수로 구분해야 합니다.
- 확약 적용 대상 확인. 배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 김희지의 203호 임차권에 적용되는지 확인하세요.
- 주택도시보증공사 승계관계 확인. 실제 임차인과 보증기관의 권리승계를 구분하고, 동일 보증금이 중복 채무로 계산되지 않도록 확인하세요.
- 다른 임차인 인수범위 확인. 고보영·유승국의 보증금은 각각 265,000,000원입니다. 두 호수가 매수 대상에 포함되는지, 별도의 포기·말소 조건이 있는지 확인하세요.
- 세금채권과 배당 확인. 국의 압류가 존재하므로 체납세금의 법정기일과 배당순위 등을 검토하세요. 추정배당표에는 당해세 및 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 임차권등기 말소 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건대로 이행되는지, 매각 후 필요한 절차가 무엇인지 확인하세요.
- 현장 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 거주 상태는 다를 수 있습니다. 현재 점유자, 인도 가능 시점, 인도 관련 분쟁 가능성을 확인하세요.
- 관리비 체납 확인. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관련 금액을 관리주체를 통해 확인하세요.
- 최근 실거래 확인. 유사 면적·층·상태의 최근 실거래가격을 확인하고 실질취득비용을 기준으로 비교하세요.
- 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각조건 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “9회 유찰보다 중요한 것은 무엇을 인수하느냐”
서울남부지방법원 2023타경115918, 디에이씨 203호는 감정가 234,000,000원에서 최저매각가 149,760,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 하지만 감정가 대비 64%라는 숫자가 곧 안전한 할인 매입을 의미하지는 않습니다.
203호에는 대항력과 우선변제권을 갖춘 김희지의 보증금 208,000,000원이 있고, 추정 미배당액은 61,136,640원입니다. 다행히 매각조건에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어, 그 조건이 유효하게 이행되면 해당 보증금의 매수인 인수액은 실질 0원입니다.
그렇지만 다른 호수인 205호와 404호의 임차관계가 함께 표시돼 있으며, 그 보증금 합계는 530,000,000원입니다. 이 보증금을 203호의 인수액으로 자동 합산해서도 안 되지만, 반대로 확약 적용 여부를 확인하지 않고 모든 인수위험이 사라졌다고 판단해서도 안 됩니다.
단지 평균 유찰 5.6회를 웃도는 9회 유찰과 최근 실거래가격 비교의 불확실성 역시 신중한 판단을 요구합니다.
결론은 '권리조건 확인 전 입찰 보류'입니다. 203호의 매각범위, 주택도시보증공사의 권리승계, 보증금 포기 및 임차권등기 말소 조건을 원본으로 확인한 후에야 실질취득금액을 확정할 수 있습니다. 그다음 최근 실거래가격과 비교해야 비로소 낙찰가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
