서울남부지방법원 2023타경115918. 화곡동 ‘더메르씨엘’ 제2층 제205호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)이며 주방·욕실겸거실·방2 등으로 이용 중입니다. 소유자 김지연은 2021년 2월 거래가 265,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2021년 12월 24일 시흥세무서장 압류이며, 이후 울산세무서장 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 임차권입니다. 고보영은 임대차계약일 2020년 12월 30일, 점유개시 2021년 1월 20일, 주민등록 2021년 1월 21일, 확정일자 2020년 12월 30일로 말소기준보다 앞서고 보증금은 265,000,000원입니다. 다만 배당요구가 확인되고, 현재 매각가 가정에서는 보증금 전액이 우선배당되는 계산입니다. 더 중요한 것은 매각물건명세서가 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시한 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경115918 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 가로공원로78가길 27, 제2층 제205호 (화곡동, 더메르씨엘) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 28.16㎡ · 주방·욕실겸거실·방2 |
| 소유자 | 김지연 (2021.02.02. 매매 · 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 760,771,374원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 매각조건이 핵심
본건 205호에 직접 연결되는 임차권자는 고보영입니다. 전입 2021.01.21, 확정일자 2020.12.30, 보증금 265,000,000원으로 말소기준인 2021.12.24 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 임차권등기는 2023.03.08 설정됐고, 등기 자체는 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 고보영 | 건물 전부 | 265,000,000원 | 2021.01.21 / 2020.12.30 | 대항력 우선변제 배당요구 |
| 김희지 | 203호 전부 | 208,000,000원 | 2020.12.16 / 미상 | 대항력 203호 |
| 유승국 | 404호 전부 | 265,000,000원 | 2021.01.15 / 미상 | 대항력 404호 |
조사기록상 실제 임차인은 3명이지만, 김희지는 203호, 유승국은 404호로 본건 205호와 호수가 다릅니다. 따라서 두 사람의 보증금을 205호의 실질취득비용에 합산해서는 안 됩니다. 본건 205호의 직접 임차권은 고보영 1건으로 보는 것이 주소·호수 기준에 부합합니다.
* 시나리오 계산에는 매수인 인수액 473,000,000원이 표시돼 있으나 이는 203호 김희지 208,000,000원과 404호 유승국 265,000,000원의 합계입니다. 본건은 205호이고, 매각조건에는 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 별도로 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 시세보다 11.8% 높다
더메르씨엘은 20세대, 사용승인일은 2020.12.08이며 본건 비교면적은 28.16㎡입니다. 전체 거래 11건의 평균은 265,909,090원이지만, 과거 2022년 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 256,666,666원, 최신 거래는 2026년 1월 260,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 27.5㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 28.43㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 28.16㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2022.04 | 28.16㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.04 | 25.58㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2022.04 | 27.42㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2022.04 | 28.43㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 27.38㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2022.04 | 27.8㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2022.04 | 27.42㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 27.8㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 256,666,666원 |
현재 최저가이자 실질취득액은 287,000,000원*으로 최근 12개월 평균의 111.8%입니다. 최신 거래 260,000,000원보다도 27,000,000원 높습니다. 더구나 최근 12개월 거래가격은 과거 거래 대비 -4.7%로 하락했습니다. 전체 평균 265,909,090원과 비교해도 현재 가격이 높지만, 현재 시장을 판단할 때는 최근 평균과 최신 거래가 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,818,000원 |
| 1. 임차인 고보영 보증금 | 265,000,000원 | 265,000,000원 |
| 주택도시보증공사 | 760,771,374원 | 17,182,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 고보영 보증금 265,000,000원이 전액 우선배당되고, 주택도시보증공사에는 17,182,000원이 배당됩니다. 신청채권자 청구액 대비 미배당액은 743,589,374원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡동 소재 화곡터널 남서측 인근의 주택지대로, 단독주택·다세대주택 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 지상6층 건물이며, 기본 위생 급·배수설비·승강기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 총 20세대 규모이며 경매 평균 유찰 횟수 6.6회, 매각률 0.0%로 집계돼 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 호수 구분. 203호 김희지·404호 유승국의 조사기록을 본건 205호 보증금과 혼합하지 마십시오. 본건 직접 임차권은 고보영입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 265,909,090원보다 최근 12개월 평균 256,666,666원과 최신 거래 260,000,000원을 입찰가 판단의 우선 기준으로 보아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격이 과거 대비 -4.7% 하락해 과거 2022년 고가 거래를 기준으로 상단 가격을 잡는 것은 위험합니다.
- 유찰 횟수 착시 경계. 7회 유찰됐다는 이유만으로 저가라고 볼 수 없습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 111.8%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하고 실제 배당순위·세금·명도 조건을 최종 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건은 선순위 임차권 때문에 처음 보면 위험해 보이지만, 매각조건에 적힌 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 적용하면 본건 205호의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 문제는 그 다음입니다. 현재 실질취득 287,000,000원은 최근 12개월 평균 256,666,666원의 111.8%이고, 최신 거래 260,000,000원보다도 높습니다. 시세 추세까지 -4.7%로 하락 중입니다.
여기에 7회 유찰, 단지 평균 6.6회 유찰, 매각률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리조건은 확인할 수 있으나 현재 가격은 최근 시세보다 높은 다세대입니다. 최저가가 많이 내려왔다는 인상만으로 접근할 사건은 아닙니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 투자의 핵심은 가격 보수성입니다.
