서울남부지방법원 2023타경115918. 강서구 화곡동 더메르씨엘 제2층 205호, 전용 28.16㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2020년 12월 사용승인된 20세대 규모 건물로, 대상 호수는 방 2개와 주방, 욕실 겸 거실 등을 갖춘 소형 주거시설입니다. 소유자 김지연은 2021년 2월 거래가액 265,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 세무서 압류와 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

등기상 말소기준은 2021.12.24. 국(시흥세무서장)의 압류입니다. 다만 여기서 중요한 사실이 있습니다. 고보영의 임차권등기는 2023년이지만, 임대차계약과 확정일자는 2020.12.30., 점유개시는 2021.01.20., 주민등록은 2021.01.21.입니다. 등기일이 말소기준보다 늦다고 보증금 반환 위험까지 사라지는 구조가 아닙니다. 이 위험을 실질적으로 줄이는 장치가 매각조건의 반환청구권 포기 확약입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 시간표

최초 화곡신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,358,000,000원으로 공동담보가 설정됐던 이력이 있으나, 해당 근저당권은 2021.01.22. 등기 말소됐습니다. 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기도 2021.01.20. 말소됐습니다. 따라서 이들을 현재의 존속 담보권으로 합산해서는 안 됩니다.

2021.12.24. 압류 이후의 울산세무서장 압류, 고보영 임차권등기, 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 그러나 등기상 임차권 말소와 임대차보증금 반환채무의 소멸은 별개입니다. 대항력을 갖춘 임차인의 미배당 보증금은 원칙적으로 매수인 인수 문제가 발생할 수 있으며, 이를 해소하는 확약의 적용 범위를 반드시 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확약 적용 여부와 호수 구분이 핵심

확인되는 실제 임차인은 3명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이자 매각조건에 기재된 주택임차권승계인으로, 별도의 실제 거주 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 동일 보증금에 대한 승계·대위 청구도 중복 합산하지 않습니다.

대항력 표시는 확인된 전입 및 말소기준권리와의 선후관계에 따른 분석입니다. 실제 대항력의 존속 여부와 인수 범위는 해당 호수의 점유·주민등록·매각조건을 함께 대조해야 합니다. 김희지와 유승국은 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권을 단정하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 64% 최저가와 실질취득가는 다르다

더메르씨엘의 전용 28㎡ 안팎 실거래는 총 11건이며, 그중 최근 12개월 거래는 3건입니다. 전체 거래 평균은 265,909,090원이지만, 2022년의 상대적으로 높은 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 256,666,666원과 최신 거래 260,000,000원을 우선 적용합니다.

최근 12개월 거래가격은 230,000,000~280,000,000원이고, 최근 거래군은 과거 거래군 대비 4.7% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 265,909,090원을 기준으로 가격 메리트를 부풀려서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (현 회차 183,680,000원 낙찰 가정)

예상배당은 집행비용 3,371,520원과 고보영 보증금 배당 180,308,480원으로 매각대금 183,680,000원을 모두 사용하는 구조입니다. 주택도시보증공사의 별도 신청채권 760,771,374원에는 배당이 배정되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정치이며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 인수금액 재계산 — 명목상 5.58억, 확약 반영 후 4.73억 위험

⑥ 추가 유찰 시뮬레이션 — 가격이 내려가도 권리 확인이 먼저

명목상 인수는 고보영의 미배당 보증금까지 포함한 회차별 추정치입니다. 위험 합산 취득은 고보영 관련 확약을 이행하고, 별도 호수 보증금 473,000,000원 전액이 동일 매수에 귀속되는 경우를 가정한 금액입니다. 다른 호수의 인수가 없는 205호 단독 취득에서는 각 회차 최저가가 기본 취득금액이 됩니다. 취득세·명도비·수리비 및 기타 비용은 별도입니다.

현재 최저가는 183,680,000원이며, 10회 유찰 시 146,944,000원, 11회 유찰 시 117,555,200원입니다. 하지만 별도 보증금 473,000,000원까지 실제 인수해야 한다면 실질취득 총액은 각각 656,680,000원·619,944,000원·590,555,200원입니다. 모두 최근 12개월 평균 256,666,666원을 크게 웃돕니다. 유찰만 기다리는 전략보다 매각 범위와 확약 효력을 확정하는 일이 우선입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡동 화곡터널 남서측 인근의 주택지대로, 주변에는 단독주택과 다세대주택이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역이 소재합니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2020.12.08. 사용승인된 지상6층 철근콘크리트구조 건물입니다. 석재붙임 외벽, 승강기, 위생·급배수시설, 도시가스 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 더메르씨엘 건물 부지는 남서측 약 4~5m 포장도로에 접합니다. 토지는 화곡동 362-23 및 362-117의 2필지 일단으로 이용됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등입니다. 토지거래계약 허가 관련 지정 여부와 적용 범위도 확인해야 합니다.
• 토지. 공시지가 3,665,000원/㎡, 토지면적 198.3㎡이며 지목은 대지입니다. 이 면적은 건물 부지에 관한 수치로, 대상 205호의 개별 대지권 면적과 동일한 뜻은 아닙니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 확인되지 않고 감정평가상 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전체 20세대의 소형 다세대 건물로, 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최근 거래가격이 230,000,000~280,000,000원으로 벌어져 있고, 과거 거래군 대비 가격이 하락하고 있어 개별 호수의 층·상태 및 매수 수요에 따른 가격 편차에 유의해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각대상 호수부터 확인. 표시된 대상은 더메르씨엘 205호인데 임차인 관계에는 203호와 404호가 함께 등장합니다. 각 호수가 별개 매각물건인지, 일괄매각인지, 다른 건물까지 포함하는지 사건별 매각목록과 명세서로 확정해야 합니다.
• 고보영 확약의 적용 범위. 보증금 265,000,000원 중 예상 미배당액 84,691,520원에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유효하게 이행되는지 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 승계 관계. 주택도시보증공사의 강제경매 청구액은 760,771,374원입니다. 임차권승계로 발생한 권리와 별도 채권을 구분하고, 동일 임차보증금에 대한 중복 청구·중복 인수 계산을 피해야 합니다.
• 203호 김희지. 전입일 2020.12.16., 보증금 208,000,000원입니다. 대항력 관련 선순위 신고가 확인되지만, 확정일자·배당요구 및 실제 매각대상과의 관계를 확인해야 합니다.
• 404호 유승국. 전입일 2021.01.15., 보증금 265,000,000원입니다. 확약으로 반환청구권이 포기됐다고 단정하지 말고, 별도 호수의 권리 및 인수 가능성을 검토해야 합니다.
• 압류와 세금. 시흥세무서장·울산세무서장 압류 이력이 있습니다. 말소대상 압류 여부와 별개로, 조세채권의 실제 배당순위 및 당해세 관련 변수를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.02.22. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간, 등록 상태, 매각 후 처리 및 행정상 의무를 검토해야 합니다.
• 시세 하락 보정. 최근 12개월 평균은 256,666,666원, 최신 거래는 260,000,000원입니다. 과거 전체 평균보다 최근 가격을 우선하고, 최근 거래군의 4.7% 하락 추세를 입찰 상한에 반영해야 합니다.
• 점유·명도와 관리비. 실제 점유자, 공실 여부, 명도비용, 공용부분 미납관리비 가능성을 확인해야 합니다. 확약에 의한 보증금 인수 해소와 실제 인도 완료는 별개입니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기명령, 확약의 원문, 매각대상목록과 최근 실거래를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 64%보다 확약 범위와 매각 호수가 먼저다”

이 사건에서 가장 중요한 숫자는 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 84,691,520원과 473,000,000원입니다. 전자는 고보영의 미배당 보증금으로, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인의 실질 부담이 0원이 됩니다. 후자는 203호와 404호에 관련된 별도 임차보증금으로, 동일한 확약이 확인되지 않아 인수 가능성을 별도로 판단해야 합니다.

따라서 205호만 취득하고 확약이 정상 이행된다면 최저가 183,680,000원은 최근 12개월 평균 256,666,666원보다 낮아 가격 검토의 여지가 있습니다. 그러나 다른 호수의 보증금까지 실제 인수하는 구조라면 실질취득가는 656,680,000원까지 상승하는 시나리오가 발생하며, 이는 최근 시세를 현저히 초과합니다.

여기에 9회 유찰, 평균 8.3회 유찰된 관련 경매 이력, 최근 거래가격 4.7% 하락, 20세대 소규모 다세대주택의 환금성을 함께 고려하면, 감정가 64%라는 숫자만으로 높은 평가를 주기는 어렵습니다. 결론은 입찰 보류 및 권리관계 확인 우선입니다. 205호의 확약 효력, 호수별 매각 범위, 203·404호 임차권의 귀속을 명확하게 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.