이효범 보증금 135,000,000원 인수로 실질취득 약 275,630,000원이 최근 실거래 평균 224,000,000원보다 높고 추가 점유 확인 필요성이 있어 D등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 이효범의 보증금 135,000,000원 인수 위험이 있어 실질취득가는 약 275,630,000원입니다. 최근 실거래 평균 224,000,000원보다 높아 가격 메리트가 사라지는 구조입니다.
감정가
287,000,000원
다세대
최저가
140,630,000원
2회 유찰
실질취득
275,630,000원
인수 포함
핵심지표
시세 123.0%
최근 평균 대비
인천지방법원 2024타경56809 사건은 경기도 부천시 오정구 고강동 태경리치빌 제에이동 5층 502호 다세대주택입니다. 권리 구조상 말소기준은 2024년 12월 20일 강제경매개시결정이며 이후 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 대항력 임차인 인수입니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2024타경56809
소재지
경기도 부천시 오정구 역곡로496번길 72, 에이동 5층 502호
용도 / 전용
다세대 · 55.16㎡
소유자
이영동
감정가 / 최저가
287,000,000원 / 140,630,000원
매각기일
2026.07.02
① 권리 흐름 — 말소는 되지만 임차인 인수 주의
2018.10.26 · 소유권보존 · 김길자
2019.12.04 · 소유권이전 · 이영동
2024.12.20 · 말소기준 강제경매개시결정 · 우리금융캐피탈 주식회사
2026.02.23 · 소멸 부천시 압류
등기상 강제경매개시결정 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 전입 시점이 말소기준 이전인 임차인은 별도 검토가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 인수금이 핵심
점유자
전입
보증금
판정
황민근
2019.11.05
미상
대항력 有 가능 · 보증금 확인 필요
이효범
2019.11.21
135,000,000원
대항력 有 · 우선변제권 無 · 매수인 인수
김우섭
2022.03.31
120,000,000원(임차권등기 내용)
대항력 가능 · 추가 확인 필요
김유환
2022.03.31
대항력 가능 · 미상
보증공사
2019.11.05
0원
황민근 보증금 대위·승계 중복 신고
⛔ 실질취득가 계산 현재 최저가 140,630,000원에 이효범 보증금 135,000,000원을 인수하면 매수인 부담은 약 275,630,000원입니다. 낙찰가가 내려가도 인수금은 유지되어 총 취득비용은 크게 줄지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
항목
금액
최근 12개월 평균
224,000,000원
최신 거래 (2022.05)
220,000,000원
최저가
140,630,000원
실질취득가
275,630,000원
배당 분배
감정가/실질취득 vs 실거래
실질취득가가 최근 평균 거래가보다 높아 가격 메리트 판단이 어렵습니다.
④ 입찰 체크리스트
인수금 확인. 대항력 있는 임차인 이효범 보증금 135,000,000원 인수를 전제로 검토해야 합니다.
추가 점유 확인. 보증금 미상 점유자는 대항력 가능성이 있어 현황 확인이 필요합니다.
보증기관 중복 주의. 보증공사는 별도 임차인이 아니라 황민근 보증금 관련 대위·승계입니다.
유찰 효과 제한. 낙찰가 하락보다 인수금 구조가 중요합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수금이 먼저다”
이 물건은 감정가 대비 49%까지 내려온 매력적인 숫자를 보여주지만, 대항력 임차인 보증금 인수 때문에 실제 매수비용은 약 2.75억으로 올라갑니다. 최근 거래 평균 2.24억보다 높은 수준이므로 단순 최저가만 보고 접근하면 위험합니다. 권리 소멸 구조는 단순하지만, 가격 판단은 반드시 실질취득 기준으로 해야 합니다.
