한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차권 인수 위험입니다. 대항력 있는 임차인 이효범의 보증금 1.35억원 중 배당 부족분 48,306,420원이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
감정가
181,000,000원
최초 감정
최저가
88,690,000원
2회 유찰
실질취득 예상
136,996,420원
낙찰가+인수액
매수인 인수
48,306,420원
이효범 임차보증금 부족분
인천지방법원 2024타경56809. 부천시 소사구 심곡본동 골든빌리지5 2층 201호는 공부상 근린생활시설(사무소)이나 현황은 주거용으로 이용되는 집합건물입니다. 감정가는 1.81억원, 현재 최저가는 8,869만원까지 하락했습니다. 다만 낮은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 핵심은 을구 1번 임차권등기와 대항력 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경56809 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 경인로170번길 93, 2층 201호 (심곡본동, 골든빌리지5) |
| 물건종류 / 면적 | 기타 · 대상면적 45.49㎡ |
| 소유자 | 이영동 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 88,690,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈 주식회사 / 44,690,307원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리는 강제경매개시결정(2024.12.20)입니다. 다만 을구 1번 임차권등기(2025.06.19)는 매수인에게 대항 가능한 권리로 매각물건명세서상 인수권리로 표시됩니다. 이효범 임차인은 보증금 135,000,000원, 확정일자 2020.01.06, 우선변제권을 보유합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이효범 | 135,000,000원 | 有 | 가능 | 48,306,420원 인수 가능 |
| 황민근 | 미상 | 有 | 미상 | 확인 필요 |
| 김우섭 | 미상 | 有 | 미상 | 확인 필요 |
| 김유환 | 미상 | 有 | 미상 | 확인 필요 |
⚠️ 대항력 임차권 인수 구조 현재 최저가 88,690,000원 기준 이효범 임차인은 배당으로 86,693,580원을 받고 부족분 48,306,420원이 발생합니다. 따라서 매수인의 실질취득금액은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수액 기준으로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준 검토
골든빌리지V 동일권역 거래는 최근 12개월 평균 261,000,000원, 최신 거래는 2025.01 기준 254,000,000원입니다. 최저가 자체는 거래가격 대비 낮지만, 현재 예상 실질취득액은 약 1.37억원 수준입니다.
배당 분배 (최저가 88,690,000원)
감정가/실질취득 vs 실거래
실질취득 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,996,420원 |
| 임차인 이효범 보증금 | 135,000,000원 | 86,693,580원 |
| 우리금융캐피탈 | 44,690,307원 | 0원 |
| 매수인 인수 | 48,306,420원 | 인수 |
⛔ 입찰 핵심 이 물건은 최저가만 보면 저렴해 보이지만, 대항력 임차보증금 인수 때문에 실제 투자 판단은 실질취득금액 기준이어야 합니다. 또한 보증금 미상 대항력 가능 점유자가 있어 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 이효범 임차권등기와 부족분 48,306,420원 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 황민근·김우섭·김유환 관련 보증금 및 권리관계를 추가 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린생활시설(사무소)이나 현황 주거용 이용으로 재확인이 필요합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수위험을 먼저 본다”
부천 골든빌리지5 201호는 2회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 경매 투자에서 중요한 것은 낙찰가가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 부족분과 추가 점유 위험을 반영한 실질취득금액입니다. 가격 매력은 존재하지만 권리 인수 부담이 명확한 물건으로, 임차관계 확인 없이 접근하기에는 위험요소가 있습니다.
