대항력 임차인 보증금 인수 160,607,540원이 발생하고 임차권등기까지 존재해 실질취득 약 2.57억원으로 최근 시세 2.54억원을 초과하며 D등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저매각가만 보면 감정가의 49%로 저렴해 보입니다. 하지만 핵심은 대항력 임차인 인수입니다. 김우섭 임차권등기 보증금과 이효범 대항력 보증금 인수 가능성을 반영하면 매수인 실질취득은 약 257,137,540원 수준입니다. 최근 실거래 254,000,000원보다 높아 가격 메리트가 사라집니다.
감정가 / 최저가
197,000,000원
최저 96,530,000원
실질취득
257,137,540원
낙찰가+인수액 기준
최근 실거래
254,000,000원
2025.01 동일평형
매수인 인수
160,607,540원
대항력 임차인 관련
인천지방법원 2024타경56809. 경기도 부천시 소사구 심곡본동 골든빌리지5 2층 202호 물건입니다. 등기상 집합건물이며, 공부상 용도와 현황 이용 사이에 차이가 있습니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(사무소)이나 현황은 주거용으로 이용되고 있습니다. 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 선순위 임차인의 대항력과 인수금액입니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2024타경56809 (강제경매)
소재지
경기도 부천시 소사구 경인로170번길 93, 2층 202호 (심곡본동, 골든빌리지5)
용도 / 면적
기타 · 전용 49.57㎡
소유자
이영동
감정가 / 최저가
197,000,000원 / 96,530,000원 (2회 유찰)
신청채권자 / 청구
우리금융캐피탈 주식회사 / 44,690,307원
매각기일
2026.07.02
① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심
⛔ 대항력 인수 위험 말소기준권리 이전에 전입한 임차인들이 확인됩니다. 특히 이효범 보증금 135,000,000원은 대항력은 있으나 우선변제권이 없어 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 김우섭 임차권등기는 우선변제로 일부 배당되지만 부족분은 인수 대상입니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
결론
황민근
미상
有
미상
보증금 확인 필요
이효범
135,000,000원
有
없음
전액 인수 가능성
김유환
미상
有
미상
보증금 확인 필요
김우섭
120,000,000원
有
有
배당 후 부족분 인수
김우섭 임차인은 2022.03.31 전입 및 확정일자를 갖추고 임차권등기가 설정되어 있습니다. 매각대금 96,530,000원 기준 배당 후 부족분 25,607,540원은 인수됩니다. 이효범 임차인은 135,000,000원 전액 인수 가능성이 있습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 판단
최근 거래는 골든빌리지V 동일평형 기준 2025.01 거래 1건이며 금액은 254,000,000원입니다. 최저매각가 96,530,000원만 보면 낮지만, 인수액을 더한 실질취득가는 시세를 넘어섭니다.
⚠️ 최저가 착시 주의 대항력 임차인의 보증금 인수가 존재하는 경우 낙찰가가 내려가도 인수금액이 늘어 총 취득원가는 보증금 수준으로 수렴합니다. 이 물건은 최저가 기준 판단이 아니라 실질취득 약 257,137,540원 기준으로 판단해야 합니다.
배당분배 (현재 최저가 기준)
감정가/실질취득 vs 실거래
실질취득 257,137,540원이 최근 실거래 254,000,000원보다 높습니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 부천시 소사구 심곡본동 소재로 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
환금성. 골든빌리지V 12세대 소규모 물건으로 거래 표본이 1건이며 환금성 판단에는 주의가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
인수금 확인. 낙찰 전 임차인 보증금 관계와 매각물건명세서 내용을 반드시 재확인해야 합니다.
실질취득 계산. 최저가 96,530,000원이 아니라 인수금 포함 총비용 기준으로 응찰가를 결정해야 합니다.
용도 확인. 공부와 현황 이용이 달라 향후 사용·처분 가능성을 검토해야 합니다.
원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “반값 최저가보다 무서운 인수금”
이 물건은 표면상 감정가의 49%까지 떨어진 매력적인 경매처럼 보입니다. 하지만 대항력 임차인 인수 위험을 반영하면 이야기가 달라집니다. 실질취득가는 약 2.57억원으로 최근 실거래 2.54억원을 넘어섭니다. 경매의 핵심은 최저가가 아니라 낙찰 후 실제 부담하는 금액입니다. 현재 조건에서는 가격 메리트보다 권리 리스크가 우선 검토되어야 합니다.
