인천지방법원 2025타경1189. 부천시 소사구 옥길동 골든아이티타워 1층 116호입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실)이고, 말소기준권리는 2022.03.31. 설정된 서울축산업협동조합 근저당권 756,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 이재현의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 부천시 압류는 2026.03.30. 해제되어 2026.03.31. 말소등기가 접수됐습니다.
확인된 임차인 위유진은 보증금 5,000,000원, 월세 450,000원이며 전입일은 2025.03.18.입니다. 이는 말소기준일인 2022.03.31.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있어, 현재 자료상 낙찰자가 승계할 권리금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1189 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층116호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 권종섭 |
| 감정가 / 최저가 | 993,000,000원 / 238,419,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 1,259,931,386원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 양지로 229 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.03.31. 서울축산업협동조합 근저당입니다. 2025.03.25. 임의경매개시결정과 2025.08.13. 이재현 가압류는 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 부천시 압류는 2025.08.18. 접수됐지만 2026.03.30. 해제됐고, 2026.03.31. 말소등기가 접수됐습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 위유진 | 2025.03.18 | 5,000,000원 | 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
위유진의 전입신고는 말소기준권리보다 약 3년 뒤입니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 볼 수 없고, 이 보증금 5,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조도 아닙니다. 다만 감정평가 이용상태는 근린생활시설 공실로 기재되어 있으므로, 실제 점유 여부는 입찰 직전 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 993,000,000원이고 현재 최저매각가는 238,419,000원입니다. 현재 회차의 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,419,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,137,866원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 756,000,000원 | 234,281,134원 |
| 2. 가압류 · 이재현 | 50,833,333원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 238,419,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 4,137,866원 후 서울축산업협동조합에 234,281,134원이 배당되고, 채권자 미배당은 572,552,199원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 옥길버들초등학교 북측 인근이며, 주변에는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층 116호이며 사용승인일은 2022.02.18.입니다. 기본적인 위생·급배수시설, 승강기, 지하주차장, 천장형 에어콘을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측·남동측·남서측 3면으로 폭 약 35미터, 약 20미터, 약 25미터의 아스콘포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 토지면적은 5,588.2㎡, 공시지가는 2,183,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 현재 최저가 238,419,000원이 감정가 대비 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 골든아이티타워 및 인근 근린생활시설의 실제 거래·임대사례를 대조해야 합니다.
- 점유 재확인. 감정 이용상태는 공실이지만 현황조사에는 위유진의 전입이 확인됩니다. 실제 점유 및 인도 상황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·공실비용. 공실 상태라면 낙찰 후 임차인을 확보하기까지 관리비와 보유비용이 발생할 수 있으므로 확인이 필요합니다.
- 별도등기 확인. 매각물건명세서에는 별도등기가 있으나 토지등기사항증명서에 2022.03.31. 신탁지분이 포기된 것으로 기재돼 있으므로 원문을 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 대규모 미배당은 채권자 측 문제이며, 현재 자료상 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 시세 확인이 먼저
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2022.03.31. 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정과 가압류는 소멸합니다. 임차인 위유진의 전입 역시 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격판단은 별개입니다. 감정가 993,000,000원에서 4회 유찰되어 238,419,000원까지 내려왔지만, 실제 시장가격과 비교할 최근 거래 자료가 확인되지 않습니다. 더구나 감정평가 이용상태가 근린생활시설(공실)이므로 법적 안전성만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 실거래·임대수익 검증 후 결정입니다.
