인천지방법원 2025타경1189. 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층 116호입니다. 등기상 소유자는 권종섭이고, 2022.03.31. 권종섭 앞으로 소유권이전이 이루어졌으며 거래가액은 906,845,500원입니다. 같은 날 설정된 서울축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고 채권최고액은 756,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항없음입니다.
현재 회차는 3회 유찰 상태로 최저매각가는 340,599,000원입니다. 시세 자료가 별도로 제시되어 있지 않은 만큼, 이 리포트에서는 실거래가 기준의 가격 메리트를 단정하지 않습니다. 대신 현재 회차의 매각가와 배당 구조, 공실 및 임대관계 미상이라는 현황을 중심으로 접근하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1189 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층116호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 양지로 229 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 · 2022.02.18 사용승인 |
| 소유자 | 권종섭 |
| 소유권이전 거래가액 | 906,845,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 993,000,000원 / 340,599,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 1,259,931,386원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 1명이 현황조사에서 확인됩니다. 위유진의 전입일은 2025.03.18로 말소기준권리인 2022.03.31 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 450,000원이며 확정일자는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 명시되어 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 위유진 | 2025.03.18 | 5,000,000원 | 450,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 현재 회차 가격 — 3회 유찰 후 340,599,000원
현재 회차는 3회 유찰 상태이며 최저매각가는 340,599,000원입니다. 시나리오상 현재 회차는 감정가 34%, 4회 유찰 시 238,419,299원, 5회 유찰 시 166,893,509원으로 제시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 340,599,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,568,386원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서울축산업협동조합 | 756,000,000원 | 335,030,614원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 이재현 | 50,833,333원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 806,833,333원, 총 배당액은 335,030,614원, 미배당액은 471,802,719원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 ‘옥길버들초등학교’ 북측 인근이며, 주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(1)~(3)은 근린생활시설(공실)로 이용 중이라고 조사되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 사용승인일은 2022.02.18입니다. 기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 지하주차장, 천장형 에어콘 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측·남동측·남서측 3면으로 폭 약 35미터, 약 20미터, 약 25미터의 아스콘포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역에 해당하고, 토지는 평지·정방형이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용으로 조사되어 있습니다.
- 기타. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 2022.03.31 서울축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차인 확인. 위유진은 2025.03.18 전입으로 대항력이 없지만, 확정일자 미상 상태이므로 실제 현황과 관련 서류를 함께 확인하세요.
- 공실 확인. 현재 이용상태가 근린생활시설(공실)로 조사되어 있어, 인수 전 실제 공실 여부와 점유관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 340,599,000원에서 4회 유찰 시 238,419,299원, 5회 유찰 시 166,893,509원으로 제시되어 있으므로 회차별 목표가격을 미리 정해두세요.
- 배당 확인. 현재 회차의 채권자 총 청구액은 806,833,333원이고 미배당은 471,802,719원으로 산정되어 있으므로 실제 배당표와 당해세 등을 최종 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이라도 공실은 확인해야 한다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고, 확인된 임차인은 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없으며, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항없음이 명시되어 있습니다. 현재 회차의 최저매각가는 340,599,000원으로 감정가 993,000,000원 대비 크게 낮아진 상태입니다.
다만 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 가격을 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 또한 감정평가상 근린생활시설(공실)이고 임대관계가 미상이라는 점이 실질적인 변수입니다. 결국 이 물건의 승부처는 권리보다 공실 해소와 환금성 확인, 그리고 현재 회차 이후의 유찰 시나리오를 반영한 입찰가 설정입니다.
