인천지방법원 2025타경1189. 부천시 소사구 옥길동 골든아이티타워 1층 144호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 현재 소유자는 권종섭이며, 권리분석의 기준점은 2022.03.31 설정된 서울축산업협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정, 이재현의 가압류는 매각으로 소멸하고, 부천시 압류는 2026.03.31 말소됐습니다.
임차인 위유진은 보증금 5,000,000원, 월차임 450,000원으로 현황조사에 확인되지만, 전입신고일이 2025.03.18로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차인의 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1189 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층 144호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 권종섭 |
| 감정가 / 최저가 | 465,000,000원 / 111,647,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 1,259,931,386원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.31 근저당권 · 서울축산업협동조합 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 등기 발행일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리된다
말소기준은 2022.03.31 서울축산업협동조합 근저당입니다. 2025.03.25 임의경매개시결정과 2025.08.13 이재현의 50,833,333원 가압류는 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 2025.08.18 부천시 압류는 2026.03.31 해제로 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 위유진 | 5,000,000원 | 450,000원 | 2025.03.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 위유진 1명입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 전입일이 2022.03.31 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 가격 구조 — 감정가의 24.0%까지 내려왔다
현재 최저매각가는 111,647,000원으로 감정가 465,000,000원의 약 24.0%입니다. 이미 4회 유찰됐고, 다음 시나리오상 5회 유찰 시 78,152,900원, 6회 유찰 시 54,707,030원으로 내려갑니다.
다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 이 사건에서는 실질취득액이 현재 최저가와 같은 111,647,000원이지만, 감정가 대비 24.0%라는 이유만으로 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 근린생활시설 공실이고 실제로 4회 유찰됐다는 점은 입찰가격과 환금성을 별도로 검토해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,647,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,363,058원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 360,000,000원 | 109,283,942원 |
| 2. 가압류 · 이재현 | 50,833,333원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 410,833,333원 중 예상 배당액은 109,283,942원이며, 미배당액은 301,549,391원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 옥길버들초등학교 북측 인근이며, 주위는 공장·지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 현재 공실로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 사용승인일은 2022.02.18이며, 승강기·지하주차장·천장형 에어컨 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 북동측·남동측·남서측 3면으로 폭 약 35m·20m·25m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 5,588.2㎡이며 평지·정방형입니다. 공시지가는 2,183,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역이며, 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인. 위유진의 전입일은 2025.03.18로 말소기준 2022.03.31보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 확정일자·배당요구 상태는 원본에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 별도등기. 명세서 비고의 별도등기와 2022.03.31 신탁지분 포기 내용을 토지등기사항증명서 원본에서 다시 대조하세요.
- 가격. 4회 유찰로 감정가의 24.0%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 공실 상태. 근린생활시설 공실이므로 실제 점포 상태, 관리비, 사용 가능 상태와 인도 상황을 현장에서 확인하세요.
- 배당. 현재 배당안은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 권리 원본. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일까지의 변동사항을 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 4회 유찰의 의미를 봐야 한다
이 사건은 말소기준 이후 임차인·가압류·경매개시결정이 배치된 구조라 매수인이 떠안을 권리금액은 0원으로 계산됩니다. 위유진의 보증금 5,000,000원도 전입일이 말소기준보다 늦어 승계 대상이 아닙니다. 권리만 놓고 보면 비교적 정리된 편입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 465,000,000원에서 네 번 유찰되어 현재 최저매각가가 111,647,000원까지 내려왔고, 이용상태는 근린생활시설 공실입니다. 따라서 핵심은 ‘감정가보다 얼마나 싸졌는가’가 아니라 현재 가격에 실제 수요와 환금성이 있는가입니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로. 이 물건은 그 두 문장을 분리해서 봐야 합니다.
