인천지방법원 2025타경1189. 부천시 소사구 옥길동 골든아이티타워 1층 144호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가의 실제 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 등기부상 현재 소유자는 권종섭이며, 2022.03.31. 서울축산업협동조합이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025년 경매개시결정과 이재현의 가압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 159,495,000원으로 감정가 465,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 회차 가격일 뿐입니다. 근린생활시설의 실제 가격 메리트는 현재 임대·점유상태와 개별 호수의 영업성, 시장 거래 수준을 함께 확인해야 하므로 3회 유찰이라는 사실 자체를 ‘시세보다 저렴하다’는 근거로 사용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1189 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층 144호 · 도로명 경기도 부천시 소사구 양지로 229 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 1층 · 사용승인일 2022.02.18. |
| 소유자 | 권종섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 465,000,000원 / 159,495,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 1,259,931,386원 |
| 매각기일 | 2026.09.03. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.03.31. 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.03.25. 임의경매개시결정, 2025.08.13. 이재현 가압류는 매각으로 소멸합니다. 부천시 압류도 말소기준 이후 등기됐고 2026.03.31. 해제로 말소됐습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 위유진 | 2025.03.18. | 5,000,000원 | 450,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 위유진 1명입니다. 전입일 2025.03.18.은 말소기준일 2022.03.31.보다 뒤이므로 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확정되지 않아 우선변제 순위는 단정하지 않습니다.
③ 가격 해석 — 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가 465,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 159,495,000원입니다. 다음 시나리오의 매각가는 4회 유찰 시 111,646,500원, 5회 유찰 시 78,152,550원입니다. 하지만 이 회차별 하락은 시세 비교가 아니라 법원 최저가의 변화입니다. 따라서 현재 가격이 감정가보다 크게 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,495,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,032,930원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 360,000,000원 | 156,462,070원 |
| 3. 가압류 · 이재현 | 50,833,333원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구 기준액 410,833,333원 중 156,462,070원이 배당되고, 미배당은 254,371,263원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
신청채권자 서울축산업협동조합의 사건상 청구액은 1,259,931,386원이지만, 등기부의 근저당 채권최고액은 360,000,000원입니다. 제공된 배당 시나리오는 이 채권최고액과 이재현 가압류 50,833,333원을 기준으로 배당을 계산하고 있으며, 현재 회차에서도 담보채권 전액을 충족하지 못합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 골든아이티타워 10층 건물 내 1층 144호로, 감정 당시 근린생활시설 공실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 옥길버들초등학교 북측 인근이며, 주위에는 공장(지식산업센터)·근린생활시설·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 북동측·남동측·남서측 3면에서 폭 약 35미터·20미터·25미터 아스콘포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며, 면적은 5,588.2㎡입니다. 공시지가는 2,183,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·옥길공공주택지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 기본 위생·급배수시설, 승강기, 지하주차장, 천장형 에어컨을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 감정평가의 ‘공실’ 기록과 현황조사의 위유진 임차 기록이 함께 있으므로 실제 점유·인도 상대를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 권리. 위유진 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구 상태와 실제 임대차 현황은 원문으로 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 159,495,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 근린생활시설의 실제 거래·임대 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 유찰 원인 확인. 3회 유찰된 물건인 만큼 단순 권리문제 외에 점유, 상권, 공실, 호별 이용성 등 응찰 저조 원인이 무엇인지 확인하세요.
- 청구액·배당 구조. 신청채권자 청구액 1,259,931,386원과 등기상 채권최고액 360,000,000원의 차이를 원본 채권계산서와 등기부에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유는 별개다”
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.03.31. 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정은 소멸하며, 실제 임차인 위유진도 전입이 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다.
하지만 이 물건의 승부처는 권리보다 가격과 현황 확인입니다. 감정가 465,000,000원에서 3회 유찰돼 159,495,000원까지 내려왔어도, 그 숫자만으로 시세 대비 저가 매수라고 결론 낼 수는 없습니다. 더구나 감정평가에는 공실, 현황조사에는 임차인 기록이 함께 존재합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮은 위험, 가격 메리트는 확인 전 보류, 점유상태는 재확인 필수입니다.
