인천지방법원 2025타경1189. 부천시 소사구 옥길동 골든아이티타워 1층 145호에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 권종섭이고, 말소기준권리는 2022.03.31. 설정된 서울축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고, 이후 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하도록 기재돼 있습니다. 현재 회차 최저매각가는 159,495,000원으로 감정가 465,000,000원의 약 34.3%까지 내려왔습니다.
다만 가격 하락 폭만으로 투자 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 자료가 없어 실제 시장가와의 비교가 불가능하고, 감정평가서상 이용상태는 근린생활시설(공실)로 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘권리가 깨끗하다’는 점과 ‘현재 가격이 사업적으로 매력적인가’를 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1189 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층145호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 양지로 229 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 권종섭 |
| 감정가 / 최저가 | 465,000,000원 / 159,495,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 1,259,931,386원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 인수 부담은 없다
말소기준권리는 2022.03.31. 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.03.25. 임의경매개시결정, 2025.08.13. 가압류, 2025.08.18. 압류가 순차적으로 기재됐으며 해당 권리들은 매각으로 소멸하도록 되어 있습니다. 2026.03.31. 압류등기는 해제에 따라 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 명시돼 있고, 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
② 임차인 — 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 위유진 | 2025.03.18 | 5,000,000원 | 450,000원 | 없음 | 전입신고가 말소기준권리 이후 |
③ 예상배당표 (매각가 159,495,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,032,930원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서울축산업협동조합 | 360,000,000원 | 156,462,070원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 이재현 | 50,833,333원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,032,930원과 근저당권 156,462,070원이 배당되고, 이재현 가압류는 0원, 소유자 잔여도 0원으로 산정됩니다. 채권 총액 410,833,333원 중 156,462,070원이 배당되어 미배당액은 254,371,263원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 흐름 — 현재는 34.3%
| 현재 회차 | 3회 유찰 · 159,495,000원 · 감정가의 34.3% |
|---|---|
| 4회 유찰 시 | 111,646,500원 · 감정가의 24.01% |
| 5회 유찰 시 | 78,152,550원 · 감정가의 16.81% |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 옥길버들초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 기호(1)~(3)은 근린생활시설(공실)로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제116호·제144호·제145호이며, 사용승인일은 2022.02.18.입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 지하주차장, 천장형 에어콘이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접 필지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서 공장 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중이며, 북동측·남동측·남서측 3면으로 아스콘포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 토지이용계획이 기재되어 있습니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물은 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없습니다.
- 임차인. 위유진은 보증금 5,000,000원·차임 450,000원으로 조사됐으나 대항력은 없습니다.
- 공실. 이용상태가 근린생활시설(공실)이므로 실제 공실 상태와 관리·운영 여건을 확인해야 합니다.
- 가격. 현재 최저가는 159,495,000원으로 감정가 대비 34.3%입니다. 시세 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 유찰. 3회 유찰 상태이며 4회·5회 유찰 시 각각 111,646,500원·78,152,550원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 환금성. 실거래 자료가 없으므로 실제 거래 가능 가격과 회전속도는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰이 많아도 시세 확인이 먼저”
이 물건은 현재 3회 유찰을 거쳐 최저매각가가 159,495,000원까지 내려왔고, 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 권리 측면에서는 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에 인수권리 해당사항 없음이 명시되어 있어 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 위유진 역시 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
반면 이용상태는 근린생활시설(공실)이고 실거래 자료가 없어 현재 가격이 실제 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순히 ‘감정가보다 많이 떨어졌다’는 사실보다, 159,495,000원이라는 현재 가격에서 실제 사용·임대·매각 가능성이 충분한지를 확인하는 데 있습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격의 적정성은 시장 확인이 필요한 물건입니다.
