111,647,000원
인천지방법원 2025타경1189. 부천시 소사구 옥길동 골든아이티타워 1층 145호입니다. 경매상 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 권리의 기준점은 2022.03.31. 서울축산업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 360,000,000원입니다. 이후 2025.03.25. 임의경매개시결정, 2025.08.13. 이재현의 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
임차인 위유진의 전입신고일은 2025.03.18.로 2022.03.31. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 보증금은 5,000,000원, 월차임은 450,000원입니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1189 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층 145호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 권종섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 465,000,000원 / 111,647,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 1,259,931,386원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.31. 근저당권 · 서울축산업협동조합 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
2022.02.25. 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2022.03.31. 권종섭 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 서울축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.08.18. 부천시 압류는 2026.03.31. 해제로 말소됐습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 매수인 인수 0원
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 위유진 | 2025.03.18. | 5,000,000원 | 450,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
말소기준권리인 2022.03.31. 근저당보다 전입신고가 뒤이므로 매수인에게 임대차보증금이 승계되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 확정일자 및 우선변제 여부는 확인되지 않았지만, 이 점이 매수인 인수로 전환되는 것은 아닙니다.
③ 가격 — 4회 유찰, 그러나 시세 비교는 불가
감정가는 465,000,000원, 현재 최저매각가는 111,647,000원으로 4회 유찰 후 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 하락폭이 크지만, 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,647,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,363,058원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 360,000,000원 | 109,283,942원 |
| 2. 가압류 · 이재현 | 50,833,333원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 410,833,333원 중 채권자 예상배당은 109,283,942원, 미배당은 301,549,391원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 111,647,000원 | 109,283,942원 | 301,549,391원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 78,152,900원 | 76,346,148원 | 334,487,185원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 54,707,030원 | 53,322,303원 | 357,511,030원 | 0원 |
5회 유찰 시 매각가는 78,152,900원, 6회 유찰 시 54,707,030원으로 낮아지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이 숫자 역시 시세와 수익성을 확인하지 않고 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥길버들초등학교 북측 인근으로, 주변은 공장(지식산업센터)·근린생활시설·아파트가 함께 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 현재 공실로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층으로, 사용승인일은 2022.02.18.입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 지하주차장, 천장형 에어컨 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측·남동측·남서측 3면으로 폭 약 35미터·20미터·25미터의 아스콘포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 공시지가는 2,183,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공공주택지구·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 24%까지 낮아졌다는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 거래가를 먼저 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 현재 감정 이용상태가 공실이므로 예상 임대료·공실기간·관리비와 실제 임대수요 확인이 핵심입니다.
- 임차인. 위유진의 전입신고는 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 현 점유 상태와 인도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
- 별도등기. 신탁지분 포기 내용과 토지·집합건물 등기의 일치 여부를 입찰 전에 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있으므로 배당요구 및 세금 관계를 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획상의 제한사항이 실제 취득·이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격 판단 자료가 부족하다
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2022.03.31. 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정·가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 임차인 위유진 역시 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 현재 최저가는 감정가 465,000,000원의 24% 수준인 111,647,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래나 임대수익 자료가 없어 이 가격이 실제 시장가보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 게다가 감정 이용상태가 근린생활시설(공실)이고 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격권, 가격은 검증 전 보류가 맞습니다. 권리 인수보다 실제 시세와 공실·환금성 검증이 승부처입니다.
