인천지방법원 2025타경5303. 부천시 원미구 상동 이데아시티 3층 302호입니다. 사건의 용도 표시는 근린시설이고, 감정 이용상태는 오피스텔로 조사됐습니다. 철근콘크리트구조 11층 건물의 3층 302호이며, 현재 소유자는 진성산업유한회사입니다. 진성산업유한회사는 2022.08.22. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 450,485,000원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 수협은행 근저당권 1,224,000,000원입니다. 이 근저당은 이데아시티 803호·1003호와 공동담보로 등기돼 있습니다. 현재 매각가를 최저가 165,130,000원으로 가정하면 집행비용 3,111,820원을 제외한 162,018,180원이 수협은행에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 1,061,981,820원이 미배당으로 남습니다. 그러나 배당 시나리오상 이 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5303 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 459 이데아시티 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 송내대로74번길 44 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 진성산업유한회사 · 2022.08.22. 소유권이전 · 거래가액 450,485,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 165,130,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 1,058,513,074원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 권리분석의 말소기준은 2022.08.22. 수협은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 2019.01.09. 부천시 압류는 2019.02.11. 해제돼 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 국 압류, 부천시 압류, 수협은행 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 점유·임대관계 — 임대관계 미상
별도의 임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 확정해서는 안 됩니다. 오피스텔로 이용되는 302호의 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교자료는 없다
감정가는 337,000,000원, 현재 최저매각가는 165,130,000원으로 정확히 감정가의 49%입니다. 2회 유찰의 결과입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 115,591,000원, 4회 유찰 시 80,913,700원으로 제시돼 있습니다.
그러나 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 이 물건은 근린시설로 분류돼 있으면서 감정 이용상태가 오피스텔인 만큼, 입찰가는 감정가 할인율보다 실제 오피스텔 거래·임대수익·점유 상태를 확인한 뒤 정하는 편이 타당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,111,820원 |
| 수협은행 근저당권 | 1,224,000,000원 | 162,018,180원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 수협은행 근저당 채권최고액 1,224,000,000원 중 162,018,180원이 배당되고 1,061,981,820원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시나리오입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 수협은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 165,130,000원 | 162,018,180원 | 1,061,981,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 115,591,000원 | 113,172,726원 | 1,110,827,274원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 80,913,700원 | 79,057,253원 | 1,144,942,747원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송내초등학교 남서측 인근에 위치하며, 송내역과 인천지방법원 부천지원을 배후로 하는 상업·업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 부일로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 있으며, 남서측 인근에 송내역이 있어 대중교통 여건이 양호합니다.
- 이용상태. 감정 조사상 302호를 포함한 3개 호가 모두 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 11층 건물로 급배수·위생·소화전·도시가스·승강기 설비가 있고 개별난방입니다.
- 도로. 남서측 중로, 북동측 보행자전용도로, 북서측 소로의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 토지면적은 719.8㎡, 공시지가는 4,745,000원/㎡입니다.
- 주차. 주차대수는 49대입니다.
- 공부 차이. 감정 조사상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 302호의 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인하고 실제 배당순위 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당 1,224,000,000원은 이데아시티 803호·1003호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 실제 오피스텔 거래와 임대수익을 별도 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용과 공부상 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증과 점유 확인
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.22. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰로 최저가는 감정가 337,000,000원의 49%인 165,130,000원까지 내려왔습니다.
다만 감정가 대비 49%라는 숫자 자체가 시세 대비 49%라는 뜻은 아닙니다. 실제 거래 비교자료가 없고, 사건 용도는 근린시설인 반면 감정상 이용은 오피스텔이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 추가 권리 인수보다는 실제 점유·당해세·오피스텔 실거래 및 수익성 검증입니다. 권리상 인수액은 0원이지만, 가격의 적정성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
